Zoneamento novo em SP: 14 bairros liberam prédios altos; veja impacto

A Prefeitura de São Paulo aprovou nesta terça-feira (18) uma revisão abrangente do Plano Diretor Estratégico (PDE), promovendo a maior mudança no zoneamento urbano da cidade desde 2014. A medida, que entra em vigor em 90 dias, libera a construção de edifícios de até 30 andares em 14 bairros das zonas Leste e Sul, antes limitados a prédios de até 8 andares. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, o objetivo é ampliar a oferta de moradias próximas aos corredores de ônibus, mas o impacto no valor dos imóveis já é sentido.

Dados do Secovi-SP divulgados esta semana mostram que, nos três dias seguintes ao anúncio, os preços de lançamentos em bairros como Itaquera, São Mateus e Capão Redondo subiram em média 12%. Em contrapartida, imóveis em regiões como Pinheiros e Moema, que já eram verticalizados, podem sofrer desvalorização de até 8% nos próximos 12 meses, segundo projeção da consultoria BuildIn. "Há um efeito manada: o comprador está correndo para as áreas afetadas, enquanto quem tem imóvel em bairros consolidados teme o excesso de oferta", avalia a urbanista Cláudia Pinho, da USP.

A revisão do PDE também criou um novo instrumento: o Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) para áreas de expansão, que deve ser leiloado na B3 a partir de outubro. A Prefeitura estima arrecadar R$ 2,5 bilhões com esses títulos até 2028, recursos que serão usados para financiar a ampliação do metrô até a Zona Leste. "É uma aposta na infraestrutura: primeiro verticaliza, depois traz o transporte", disse o secretário de Urbanismo, Ricardo Pereira, em coletiva na segunda-feira.

Mas a mudança não é consenso. O Ministério Público Estadual entrou com ação civil pública na quarta-feira (19) para suspender a revisão, alegando falta de participação popular nas audiências (apenas 3 mil pessoas participaram presencialmente, ante 40 mil em 2014). Entidades de moradores dos bairros afetados, como a Associação Viva São Mateus, prometem protestos no próximo sábado. "Vai virar uma nova Minhocão, com prédios sem infraestrutura", critica o presidente da entidade, João Carlos.

Para investidores, o momento exige atenção. A corretora Lopes já mapeou 40 terrenos com potencial de compra nos bairros liberados, com preços entre R$ 800 e R$ 1.200 por metro quadrado. "Quem comprou na região há seis meses já viu seu terreno valorizar 30%", afirma o analista imobiliário Marcos Reis. Ele recomenda cautela com a ação judicial: "Se a liminar for aceita, o zoneamento pode voltar atrás e quem comprou no pico pode se dar mal".

O mercado financeiro também reagiu: ações das incorporadoras com foco em baixa renda, como a Tenda e a MRV, subiram 5% na semana, refletindo a expectativa de novos lançamentos. Já a Cyrela, focada em alto padrão, caiu 3%. "O mercado está apostando em uma verticalização da periferia, mas é um jogo de alto risco", resume Luís Felipe, analista da XP Investimentos.

A expectativa é que o prefeito sancione a lei até o fim do mês. Enquanto isso, vale acompanhar o desenrolar da ação no MP. Para quem pensa em comprar ou vender, a dica é uma: na dúvida, espere os próximos 30 dias para ver se a revisão sobrevive. Se ficar de braços cruzados, pode perder a oportunidade de comprar barato antes do boom; se entrar de cabeça, pode amargar um prejuízo se a justiça intervier. O jogo está apenas começando.