Selic a 12,25%: como a nova alta do Copom mexe no seu financiamento

O Banco Central anunciou na quarta-feira (26/08) a sexta alta consecutiva da Selic, levando a taxa básica de juros a 12,25% ao ano – o maior patamar desde 2017. A decisão, amplamente esperada pelo mercado, veio acompanhada de um comunicado duro: o Copom sinalizou que pode haver mais aumentos na próxima reunião, em outubro, se a inflação não der trégua. Para quem está financiando um imóvel, o recado é claro: a parcela vai pesar mais no bolso, e quem ainda não comprou precisa repensar a estratégia.

Segundo simulações da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) divulgadas nesta sexta-feira (28/08), o impacto da alta de 0,5 ponto percentual da Selic – que passou de 11,75% para 12,25% – adiciona, em média, R$ 248 na parcela de um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos. No acumulado dos últimos 12 meses, com a Selic saindo de 9,25% para os atuais 12,25%, o comprometimento mensal saltou de R$ 3.850 para R$ 4.720, um aumento de 22,6%. Os dados consideram a taxa média de mercado de 11,9% ao ano, segundo a FipeZap.

O crédito imobiliário com recursos da poupança – que responde por cerca de 70% das contratações – é diretamente afetado pela Selic. Isso porque a caderneta, principal fonte desses empréstimos, rende menos quando a taxa básica sobe, reduzindo a oferta de dinheiro. Na prática, os bancos têm ficado mais seletivos. Dados do Banco Central mostram que o volume de financiamentos imobiliários com recursos da poupança caiu 12% em julho, na comparação com igual mês do ano passado, somando R$ 14,3 bilhões. Para agosto, a expectativa é de nova retração, ainda sem número oficial.

Nem tudo é mau notícia. Com a Selic em alta, o FGTS – outro importante financiador do setor – passou a ter rentabilidade maior para o trabalhador, mas a linha pró-cotista segue com taxas atrativas. Em agosto, a Caixa Econômica Federal reduziu em 0,25 ponto o juro do financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão na faixa 3, de 10,25% para 10% ao ano, em uma tentativa de manter o mercado aquecido. A medida, no entanto, vale apenas para contratações até 31 de dezembro, o que cria um incentivo para quem está em dúvida: assinar o contrato agora pode significar uma economia de mais de R$ 200 por mês.

Para quem já tem financiamento, a recomendação dos especialistas é ficar atento ao índice de correção. A maioria dos contratos usa a TR, que não é influenciada pela Selic, mas parte dos novos empréstimos está atrelada ao IPCA. Nesse caso, a alta da inflação – que o Copom tenta conter com os juros – pode corroer o orçamento. Uma alternativa é a portabilidade: com a alta da Selic, alguns bancos estão oferecendo condições especiais para captar clientes, como a redução de 0,3 ponto na taxa para quem migrar a dívida. Vale a pena comparar.

No trimestre atual, a expectativa do mercado é de estabilização nas vendas, mas com repasse de custos para os preços. Segundo o Secovi-SP, o preço médio do metro quadrado na capital paulista subiu 1,8% em agosto, puxado pelo aumento dos materiais e pela falta de terrenos. As incorporadoras, porém, já sinalizam que podem dar descontos para quem fechar negócio ainda neste semestre, para compensar a alta dos juros. A dica dos corretores é: se você encontrou o imóvel certo, negocie agora, pois a tendência é de que as condições piorem em 2027.

O Copom volta a se reunir nos dias 21 e 22 de outubro. Se a Selic subir para 12,75% – como indicam os contratos futuros da B3 –, a parcela de um financiamento de R$ 500 mil pode encarecer mais R$ 180. Quem está esperando pode acabar pagando esse preço. A decisão de comprar ou adiar é sua, mas os números não mentem: cada 0,5 ponto na Selic custa, em média, R$ 60 por mês para cada R$ 100 mil financiados.