Reurb travada: 2,1 mi de imóveis sem escritura e o Congresso na berlinda

O Brasil tem pelo menos 2,1 milhões de imóveis urbanos em situação irregular, segundo levantamento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) divulgado nesta semana. O número representa um aumento de 18% em relação ao mesmo período do ano passado, impulsionado por ocupações recentes e pela lentidão de prefeituras em adotar a Regularização Fundiária Urbana (Reurb).

Apesar da Reurb estar em vigor desde 2017, dados do próprio Ministério das Cidades indicam que apenas 38% dos municípios brasileiros possuem legislação municipal para aplicá-la. Isso significa que 62% das cidades — incluindo capitais como Salvador e Belém — seguem sem mecanismos para transformar posse em propriedade, alimentando um passivo jurídico estimado em R$ 150 bilhões em litígios e custos cartoriais.

Na Câmara dos Deputados, tramita há 14 meses o Projeto de Lei 3.729/2025, que altera pontos centrais da Reurb, como a dispensa de estudo de impacto ambiental para áreas de até 20 hectares e a criação de um cadastro nacional de imóveis regularizados. A proposta, que já recebeu parecer favorável na comissão especial, segue travada por disputas entre a bancada ruralista e movimentos de moradia, que temem flexibilização excessiva em áreas de preservação.

O impasse político tem efeito direto no mercado. Segundo a Abrainc, a indefinição sobre regras de regularização inibiu R$ 8,3 bilhões em investimentos em infraestrutura urbana no primeiro semestre de 2026. Incorporadoras que atuam em programas como o Minha Casa, Minha Vida relatam dificuldades para obter financiamento em terrenos sem escritura definitiva, mesmo com demanda aquecida por imóveis de até R$ 300 mil.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária afirmam que a aprovação do PL é fundamental para destravar a titulação em massa. "A Reurb é o principal instrumento de acesso à moradia regular, mas sem vontade política, o número de imóveis irregulares vai continuar crescendo", avalia a urbanista Marina Siqueira, pesquisadora do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea). Ela lembra que, em 2025, a regularização fundiária urbana movimentou R$ 12,4 bilhões em todo o país, mas o valor poderia ser o triplo se a legislação fosse plenamente aplicada.

Enquanto o Congresso não vota, a pressão social aumenta. Dados do IBGE mostram que 8,7 milhões de famílias vivem em assentamentos precários, e a fila por regularização cresce a cada mês. Para o investidor, o recado é claro: imóveis com certidão de matrícula atualizada tendem a se valorizar mais rápido, enquanto áreas irregulares continuam sendo um risco. A expectativa é que o PL volte ao plenário no fim deste mês, mas analistas políticos consideram cenário de aprovação incerto.