Zoneamento de SP muda em 60 dias; 14 bairros podem valorizar até 35%

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou nesta semana, em segunda votação, a nova Lei de Zoneamento que promete reconfigurar o mercado imobiliário da capital. O texto, que segue para sanção do prefeito Ricardo Nunes, altera o coeficiente de aproveitamento básico em 14 distritos, principalmente nas zonas leste e sul, e cria polos de adensamento ao redor de futuras estações de metrô.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), os distritos do Jaguaré, Vila Leopoldina, Água Branca e Belém terão aumento de até 50% no potencial construtivo, enquanto áreas como Pinheiros e Itaim Bibi manterão limites restritivos para evitar saturação. A medida deve despejar cerca de R$ 8 bilhões em novos projetos residenciais e comerciais nos próximos 24 meses, segundo projeções do Secovi-SP.

Para o investidor, o impacto é direto. Levantamento da consultoria Buildin divulgado nesta semana mostra que, em distritos como Jaguaré e Belém, o preço do metro quadrado pode subir entre 25% e 35% nos próximos 12 meses, puxado pela expectativa de lançamentos e pela chegada de novos empreendimentos. Em contrapartida, bairros com restrição, como Moema e Jardins, devem manter estabilidade, com valorização média de 5% ao ano, segundo a FipeZap.

A aprovação ocorre em meio a um momento de retomada do setor. No segundo trimestre de 2026, os lançamentos imobiliários na capital somaram 12.450 unidades, alta de 18% ante o mesmo período de 2025, conforme a Abrainc. A taxa básica de juros, em 9,25% ao ano após o último Copom, favorece financiamentos mais baratos, o que aumenta a demanda por imóveis em regiões com potencial de valorização.

Especialistas ouvidos pela reportagem alertam, porém, para riscos. O aumento da densidade construtiva pode pressionar a infraestrutura de transporte e saneamento em áreas periféricas, o que pode atrasar a entrega de projetos. Além disso, a prefeitura promete contrapartidas, como doações de áreas para habitação social e melhorias viárias, que ainda precisam ser regulamentadas.

Para quem pensa em investir, o momento é de atenção. Especialistas recomendam estudar o potencial construtivo de cada distrito, verificar a infraestrutura local e acompanhar as próximas regulamentações, como o plano de outorga onerosa. A expectativa é que os primeiros projetos com as novas regras sejam protocolados a partir de outubro, após a sanção e publicação do texto final.

Em resumo: a nova lei de zoneamento é uma oportunidade clara para quem busca valorização a médio prazo, mas exige cautela e análise. Os 14 distritos afetados concentram o maior potencial de ganho, mas não estão imunes a riscos de execução. O mercado já começa a se movimentar, e os próximos meses serão decisivos para quem quer entrar antes da alta dos preços.