Zoneamento de SP muda em 30 dias: 4 bairros que podem valorizar 25%

A Prefeitura de São Paulo aprovou na última terça-feira, 18 de agosto, a revisão do Plano Diretor Estratégico, que altera o zoneamento urbano em 12 distritos da capital. A medida, publicada no Diário Oficial do Município na quarta-feira, entra em vigor em 30 dias e deve impactar diretamente o mercado imobiliário, especialmente em regiões que passam a permitir prédios mais altos e uso misto.

Entre as mudanças, os bairros da Mooca, Água Branca, Vila Leopoldina e Santana foram reclassificados como Zona de Eixo Estrutural, o que permite aproveitamento do solo até 4 vezes maior que o atual. Segundo estimativa da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a medida pode elevar a oferta de novas unidades em até 18 mil nos próximos dois anos, com potencial de valorização média de 25% nos imóveis dessas áreas até 2028.

A revisão foi motivada pela necessidade de aumentar a densidade demográfica próximo aos eixos de transporte público, alinhada à meta do município de reduzir em 30% as emissões de carbono até 2030. O secretário de Urbanismo, Ricardo Ferreira, afirmou em coletiva que "a nova lei desburocratiza aprovações e incentiva construções sustentáveis, com exigência de áreas verdes e captação de água da chuva em empreendimentos acima de 10 mil m²".

Por outro lado, entidades de defesa do patrimônio histórico criticaram a medida, temendo descaracterização de bairros tradicionais. O Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP) protocolou nesta quinta-feira um pedido de impugnação de trechos que afetam a região do Bixiga, onde limite de altura foi elevado de 28 para 36 metros. A discussão deve se estender na justiça, mas a lei segue vigente até decisão contrária.

Para investidores, o momento exige atenção: a janela para comprar imóveis antigos em regiões rezoneadas antes do anúncio oficial de novos projetos é curta. Segundo o Índice FipeZap de julho, os preços na Mooca e na Água Branca já subiram 8% e 6% no trimestre, respectivamente, ante média de 3% na cidade. Especialistas recomendam verificar a viabilidade de projetos e a infraestrutura local antes de decidir.

Com a nova regra, as construtoras devem priorizar terrenos com potencial de transformação, e o mercado de flats e estúdios tende a aquecer, principalmente nas proximidades das futuras estações da Linha 6-Laranja do metrô, prevista para 2027. A prefeitura promete publicar um guia digital interativo com o novo zoneamento até o fim do mês, facilitando a consulta por endereço.

A mudança também deve influenciar a arrecadação municipal: a projeção é de aumento de R$ 1,2 bilhão em IPTU e ISS até 2030, com a chegada de novos empreendimentos. Para quem já possui imóvel nessas áreas, a valorização pode ser significativa, mas é essencial estar atento aos prazos de aprovação de projetos e às novas exigências ambientais.

Se você está pensando em investir em São Paulo, esta é a hora de estudar as mudanças e identificar as oportunidades. Acompanhe os desdobramentos desta lei e o comportamento dos preços nos próximos meses — os dados do trimestre já mostram que a corrida começou.