Zoneamento de SP muda em 30 dias: 12 bairros podem valorizar 25%

A Prefeitura de São Paulo publicou nesta terça-feira (25) o texto final da revisão do zoneamento urbano, que entra em vigor em 30 dias. A medida, aprovada pela Câmara Municipal em julho após dois anos de discussão, promete reconfigurar o mapa de valorização imobiliária da capital. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), 12 distritos terão coeficientes de aproveitamento ampliados, permitindo construções mais altas e adensadas.

Os bairros mais afetados são aqueles no eixo das futuras linhas de metrô e corredores de ônibus, como Vila Prudente, Mooca, Água Branca e Santana. No caso da Vila Prudente, o coeficiente básico sobe de 1 para 2,5, o que na prática permite edifícios de até 12 andares onde hoje só são permitidos 4. A SMUL estima que, com a mudança, o potencial construtivo da cidade aumente em 18%, abrindo espaço para a construção de cerca de 150 mil novas unidades habitacionais nos próximos cinco anos.

Para investidores, o impacto é imediato nos preços de terrenos. Corretores ouvidos pela reportagem relatam que, nesta semana, já houve aumento de 10% a 15% nos valores de áreas nos distritos beneficiados. O levantamento do FipeZap de julho mostra que a valorização média dos imóveis em São Paulo foi de 0,8% no mês, mas a expectativa é que os bairros com zoneamento flexibilizado superem 25% de alta nos próximos 24 meses, conforme análise da consultoria Urban Systems.

A revisão também mexe com o mercado de aluguéis. Em regiões como a Mooca, que já vinha em processo de renovação urbana, a oferta de imóveis residenciais deve crescer, pressionando os valores de locação para baixo em médio prazo. Por outro lado, bairros que perderam potencial construtivo, como alguns distritos da zona sul, podem ver seus aluguéis subirem até 8% ao ano, segundo projeções do Secovi-SP.

A medida, no entanto, não está livre de polêmica. Associações de moradores e urbanistas criticam a falta de contrapartidas para o aumento da densidade, como ampliação de áreas verdes e investimentos em transporte. Em resposta, a Prefeitura afirmou que o novo texto exige que empreendimentos acima de um certo porte destinem 10% da área para uso misto ou habitação de interesse social. O Executivo também prometeu acelerar a implantação das faixas exclusivas de ônibus nos corredores que serão adensados.

Para o investidor pessoa física, o momento é de atenção. Especialistas recomendam analisar o microzoneamento de cada distrito antes de comprar, pois a valorização não será uniforme. "Quem acertar as áreas com maior potencial de verticalização pode obter ganhos expressivos, mas errar o ponto pode significar anos de espera", alerta João Pedro Caleiro, analista da consultoria Brain. A recomendação é buscar terrenos com testada para avenidas estruturais e próximos a estações de metrô já planejadas.

A revisão do zoneamento também deve impactar o mercado de lançamentos. A expectativa é que as incorporadoras antecipem projetos nas áreas beneficiadas, aumentando a oferta de imóveis novos em até 20% no próximo ano, segundo a Abrainc. Para quem pensa em comprar na planta, a dica é negociar com base no preço atual e não no potencial futuro, evitando pagar prêmio demasiado por uma valorização que ainda vai se concretizar.

Enquanto isso, a prefeitura promete publicar o guia definitivo com mapas e regras até o dia 10 de setembro no Diário Oficial. Até lá, investidores e moradores podem consultar a minuta no site da SMUL e participar de audiências públicas virtuais agendadas para a primeira quinzena de setembro. A decisão de comprar ou vender agora pode definir o retorno dos próximos anos — e o prazo de 30 dias é curto para quem quer se posicionar antes da virada.