Zoneamento de SP muda 40% da cidade: veja bairros que valorizam até 30%

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou nesta terça-feira (25) o novo Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, com mudanças significativas no zoneamento urbano que afetam cerca de 40% do território municipal. A revisão, que estava em discussão desde o ano passado, amplia áreas de adensamento populacional e altera regras de construção em 440 bairros, incluindo regiões periféricas e o centro expandido.

Segundo o texto final, que agora segue para sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB), os bairros da Zona Leste, como Itaquera e São Miguel Paulista, ganham incentivos para verticalização, com coeficiente de aproveitamento básico aumentado de 1 para 2. Na prática, isso permite que novos empreendimentos residenciais e comerciais tenham até 30% mais área construída, o que deve impulsionar a oferta de imóveis e, segundo especialistas, valorizar os terrenos em até 30% nos próximos dois anos.

Dados da Abrainc mostram que, no primeiro semestre de 2026, os lançamentos imobiliários na capital paulista cresceram 12% em relação ao mesmo período do ano passado, puxados principalmente pelo Minha Casa, Minha Vida. Com a nova lei, a expectativa do setor é de que os lançamentos deem um salto de 20% já no próximo trimestre, especialmente nas regiões que tiveram o zoneamento flexibilizado.

Por outro lado, a revisão do PDE também trouxe alívio para áreas de preservação ambiental, como a Serra da Cantareira e a represa Billings, que tiveram restrições de construção ampliadas. A medida, elogiada por urbanistas, pode frear o avanço de loteamentos irregulares, mas também deve pressionar os preços em regiões já consolidadas, como a Zona Oeste e o centro, onde a oferta de terrenos é limitada.

Especialistas em mercado imobiliário ouvidos pela reportagem recomendam que investidores fiquem atentos às áreas de expansão, como a região do Arco do Futuro, que liga a Zona Leste ao centro, e o distrito de Vila Sônia, na Zona Oeste. "A mudança de zoneamento é um dos principais vetores de valorização a médio e longo prazo. Quem compra agora, antes da infraestrutura acompanhar, pode obter retornos acima da média", afirma o consultor Carlos Oliveira, da consultoria Urban Systems.

A Prefeitura deve regulamentar a lei em até 90 dias, quando serão definidos os parâmetros detalhados para cada distrito. Até lá, projetos já protocolados seguem as regras antigas, o que pode gerar um 'corre' para incorporadoras registrarem novos empreendimentos antes da mudança. O desafio, agora, é conciliar o crescimento com a infraestrutura existente, como transporte e saneamento, que historicamente não acompanham o ritmo da construção civil.

Para o investidor pessoa física, a dica é monitorar as próximas semanas: os boletins de zoneamento atualizados devem ser publicados no Diário Oficial até outubro, e os primeiros efeitos nos preços já devem aparecer nos índices FipeZap do último trimestre. Acompanhar as aprovações de novos empreendimentos em bairros como Brasilândia, Cidade Tiradentes e Parelheiros pode ser o diferencial para quem quer entrar antes da valorização plena.