Zona Oeste do Rio: nova lei muda zoneamento e pode valorizar terrenos em 40%

Nesta semana, a Prefeitura do Rio de Janeiro sancionou uma revisão pontual do Plano Diretor que altera o zoneamento urbano em boa parte da Zona Oeste, especialmente nos bairros de Campo Grande, Guaratiba e Santa Cruz. A principal mudança permite que terrenos que tinham limite de 4 andares agora comportem edifícios de até 12 pavimentos, desde que o projeto inclua áreas verdes e esteja a menos de 500 metros de corredores de ônibus BRT.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, a medida visa adensar áreas próximas à futura Linha 3 do metrô, cuja primeira fase deve ser licitada ainda neste trimestre. O secretário afirmou que a expectativa é atrair R$ 2,5 bilhões em novos empreendimentos na região nos próximos 24 meses. Dados da FipeZap divulgados ontem mostram que os preços médios na Zona Oeste subiram 8% só em julho, ante uma alta de 3% no resto da cidade.

Para investidores, a janela é curta: a prefeitura promete criar um 'direito de construir' limitado por um fundo de impacto ambiental, mas o projeto só será votado na Câmara após o recesso, em setembro. Enquanto isso, corretores relatam corrida por terrenos em Guaratiba, onde um lote de 500 m² que custava R$ 400 mil no início do ano já é negociado por R$ 560 mil — valorização de 40%.

Analistas do Secovi-Rio alertam, no entanto, que a mudança não é uma 'carta branca'. Incorporadoras precisarão comprovar viabilidade de infraestrutura (água, esgoto, drenagem) e a prefeitura pode revisar as regras após a conclusão do estudo de impacto de vizinhança, previsto para novembro. 'O risco é quem comprar terra especulando sem licença de construção', diz a diretora de planejamento urbano do Secovi, em nota.

A medida também reflete a disputa política local: o prefeito, que busca reeleição em outubro, aposta no desenvolvimento da Zona Oeste como vitrine de sua gestão. A oposição, porém, promete recorrer ao Ministério Público, alegando que a revisão beneficia grandes incorporadoras ligadas a doadores de campanha. O caso deve ganhar os tribunais ainda este mês.

Na prática, quem já tem imóvel na região deve ver o IPTU subir a partir de 2027, pois a nova planta genérica de valores será atualizada com base no potencial construtivo. Por outro lado, a valorização dos imóveis pode compensar o aumento do imposto. 'O momento pede cautela: avalie a localização, a distância do BRT e a regularidade fundiária antes de qualquer compra', recomenda a consultora Maria Helena, da Brain.

A prefeitura disponibilizou em seu site um mapa interativo com as novas zonas — a consulta é gratuita e leva menos de cinco minutos. A dica dos especialistas é usar a ferramenta antes de fechar negócio, pois há áreas onde a mudança não se aplica, como em faixas de proteção ambiental e sítios históricos. Com a eleição se aproximando, as regras ainda podem mudar, então o momento de pesquisar é agora.