SP muda zoneamento: 5 bairros onde imóveis podem subir 30% até 2027

A Prefeitura de São Paulo sancionou nesta terça-feira (28) a revisão do Plano Diretor Estratégico e da Lei de Zoneamento, com mudanças que afetam diretamente o potencial construtivo de 12 distritos da cidade. O pacote, aprovado pela Câmara Municipal após 14 meses de discussão, eleva o coeficiente de aproveitamento em áreas de média densidade e cria incentivos para a produção de habitação de interesse social em regiões como Brasilândia, São Miguel Paulista e Grajaú.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, o objetivo é direcionar o crescimento para corredões de transporte público, mas o setor imobiliário já projeta impactos nos preços. Levantamento preliminar da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), com base nas novas regras, indica que distritos como Pinheiros, Santa Cecília, Tatuapé, Santana e Santo Amaro podem registrar valorização média de até 30% em lançamentos até o fim de 2027, impulsionada por aumento do potencial construtivo e novas áreas de operação urbana.

A revisão também amplia o número de zonas de uso misto e flexibiliza recuos em avenidas estruturais, o que tende a baratear custos de construção e, em tese, reduzir o preço final. No entanto, especialistas alertam que o efeito pode ser contrário em curto prazo. “Aumento de potencial construtivo sem aumento de infraestrutura pressiona os preços dos terrenos, que já subiram 18% nos últimos 12 meses nessas áreas”, afirma Eduardo Dantas, diretor de pesquisa da Secovi-SP, em entrevista ao portal.

Dados do FipeZap divulgados nesta semana mostram que o metro quadrado na capital paulista atingiu R$ 12.450 em julho, alta de 1,2% no mês e de 14,8% em 12 meses. Com as novas regras, a expectativa do mercado é que a alta continue, especialmente nos distritos que tiveram aumento de coeficiente. A medida também prevê um fundo para regularização fundiária e um prazo de 180 dias para adaptação dos projetos já protocolados, gerando corrida de incorporadoras para aprovar empreendimentos antes da vigência completa.

A prefeitura estima que as mudanças podem atrair R$ 8 bilhões em investimentos privados até 2028, com potencial de geração de 120 mil empregos diretos na construção civil. Mas entidades de moradores criticam a falta de participação em algumas regiões e temem expulsão de população de baixa renda. Um estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), citado na exposição de motivos, aponta que, sem políticas complementares, a revisão pode acelerar a gentrificação em eixos como o da Rua Teodoro Sampaio e da Avenida Celso Garcia.

Para investidores, a janela é agora: antes da aplicação integral das novas regras, é possível adquirir imóveis em distritos valorizados com preços ainda defasados. A recomendação de analistas da B3 é ficar atento aos lançamentos de incorporadoras que já têm terrenos nessas zonas, como Cyrela, Eztec e MRV, que devem anunciar novos projetos no segundo semestre. A consulta pública sobre a regulamentação complementar vai até 31 de outubro, e a prefeitura promete divulgar um simulador online para calcular o potencial construtivo por lote.

Se você pretende comprar ou investir, fique de olho nos próximos 90 dias: é quando saem os decretos específicos que detalham os incentivos e as contrapartidas. Enquanto isso, a dica de especialistas é avaliar terrenos em áreas de expansão de transporte, como as futuras estações de metrô da Linha 6-Laranja, que devem ficar prontas até 2028. O cenário é de oportunidades, mas exige cautela e estudo caso a caso.