Selic a 14,75%: parcelas sobem R$ 310 e financiamento recua 22%

A decisão do Copom na última quarta-feira (26) de manter a Selic em 14,75% ao ano não surpreendeu o mercado, mas já provoca efeitos concretos no bolso de quem pretende financiar um imóvel. Segundo levantamento da Abrainc divulgado nesta sexta-feira (28), a taxa média de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança subiu para 12,4% ao ano, ante 11,9% em julho. Para um financiamento de R$ 500 mil em 35 anos, a parcela inicial saltou de R$ 4.890 para R$ 5.200 — uma diferença de R$ 310 por mês.

O impacto já aparece nos números de vendas. Dados preliminares do Secovi-SP para agosto mostram que as vendas de imóveis novos na capital paulista recuaram 22% na comparação com julho, puxadas principalmente pela faixa de R$ 800 mil a R$ 1,5 milhão. “O comprador está adiando a decisão, esperando uma queda da Selic que pode não vir tão cedo”, avalia Marina Fontes, economista-chefe da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc).

Para quem já contratou financiamento, a notícia é um pouco melhor. Quem fez negócio antes de maio de 2025, quando a Selic ainda estava em 12,25%, mantém as parcelas contratadas, já que a maioria dos contratos usa taxa fixa nos primeiros 12 a 24 meses. Mas quem vai assinar agora terá que conviver com juros mais altos por mais tempo. O boletim Focus do Banco Central, divulgado nesta segunda-feira (31), aponta que a mediana das projeções para a Selic no fim de 2026 subiu de 14,50% para 14,75%, e só deve cair para 13,50% em 2027.

Parte desse movimento é explicado pelo mercado de títulos públicos. Com o Tesouro Direto pagando mais de 15% ao ano em papéis prefixados, os fundos imobiliários e os investidores institucionais preferem a renda fixa, reduzindo a oferta de recursos para o crédito imobiliário. “O funding da poupança está estável, mas o capital que poderia vir de emissões de LCI e CRI está migrando para o Tesouro”, explica Ricardo Yamamoto, estrategista da Aster Capital. As emissões de CRI no trimestre atual somam R$ 18 bilhões, queda de 35% ante o mesmo período de 2025, segundo a B3.

Para o comprador, a recomendação dos especialistas é clara: simular diferentes cenários e considerar a portabilidade em 12 meses, quando as taxas podem recuar. Além disso, o uso do FGTS pode reduzir o custo efetivo. “Quem tem saldo no Fundo pode usá-lo para reduzir o valor financiado e, assim, compensar parte dos juros”, orienta a advogada especialista em direito imobiliário Carla Siqueira. A Caixa Econômica Federal, principal agente do setor, anunciou nesta semana que vai aumentar em 10% o prazo máximo para financiamento com FGTS em imóveis usados, passando de 30 para 33 anos — uma tentativa de segurar o mercado.

Nas próximas semanas, o mercado ficará de olho nos dados de inflação e na ata do Copom, prevista para a próxima terça-feira (1º). Se o IPCA-15 de setembro, que sai em 18 de setembro, vier acima de 4,5% ao ano, a chance de um novo aumento da Selic em outubro cresce. Isso pode empurrar a taxa do financiamento para 12,8% ao ano e derrubar ainda mais as vendas. Por outro lado, se a inflação der trégua, o BC pode sinalizar o início de um ciclo de corte em dezembro, devolvendo parte do fôlego ao setor imobiliário em 2027.

A conclusão é que, neste momento, o financiamento imobiliário está mais caro e menos acessível, mas ainda há caminhos para quem precisa comprar: negociar com o vendedor um desconto à vista, usar FGTS para reduzir o valor financiado e apostar em imóveis na planta, que costumam ter condições especiais. O mercado, porém, recomenda cautela: quem não tem pressa pode esperar a virada do ciclo de juros, que deve começar no ano que vem.