Selic a 12,75%: quanto sua parcela imobiliária sobe nesta semana

A decisão do Copom desta semana, que manteve a Selic em 12,75% ao ano, não foi neutra para o mercado imobiliário. Na prática, a manutenção dos juros, combinada com a sinalização de que o ciclo de cortes só deve começar no primeiro trimestre de 2027, já provocou um repique na curva futura e elevou o custo efetivo das novas contratações de financiamento imobiliário com recursos livres.

Segundo dados da Abrainc, a taxa média dos financiamentos atrelados ao CDI subiu de 10,9% para 11,4% ao ano apenas nos últimos dez dias. Para um imóvel de R$ 500 mil financiado em 360 meses, isso representa um acréscimo de R$ 210 na parcela inicial. Quem ainda não assinou o contrato e está na fase de aprovação de crédito precisa renegociar as condições com o banco antes da assinatura, ou pode acabar pagando mais do que o planejado.

O impacto não é uniforme. Levantamento do FipeZap com dados de junho e julho mostra que os imóveis de até R$ 350 mil, concentrados na faixa do programa Casa Verde e Amarela, ainda têm condições menores, mas os estoques dessas unidades estão em alta. Em São Paulo, a Zona Leste e a região do ABC registraram alta de 15% no número de imóveis à venda em julho em comparação com o mês anterior, segundo a Secovi-SP. Isso indica que, apesar da demanda, o comprador de primeira viagem está recuando diante do custo do crédito.

Para o investidor, o cenário tem duas leituras. A primeira é de que o aluguel continua compensando: o rendimento médio de imóveis residenciais nas capitais está em 6,2% ao ano, acima do rendimento da poupança (5,1%) e próximo do CDI líquido. A segunda é que a janela para renegociar com construtoras está aberta — muitas estão oferecendo subsídios ou condições especiais para fechar vendas neste trimestre, como prazos estendidos de início de obra e carência de 12 meses.

A Caixa Econômica Federal, que responde por cerca de 70% do crédito imobiliário do país, anunciou nesta semana que vai priorizar a análise de propostas para imóveis na planta, com condição especial de 80% de financiamento para quem tem FGTS. Mas a medida só vale até o fim de outubro. O alerta vem do Banco Central: a inadimplência do crédito imobiliário subiu de 1,9% para 2,1% em junho, puxada pelos financiamentos tomados entre 2023 e 2024, quando a Selic estava em trajetória de alta.

Para quem pretende comprar agora, a orientação é simular com diferentes bancos e comparar o custo efetivo total (CET), que inclui taxas e seguros. Segundo a Associação Brasileira de Bancos (ABBC), a variação entre as taxas dos grandes bancos pode chegar a 1,5 ponto percentual, o que, no mesmo financiamento de R$ 500 mil, representa uma diferença de mais de R$ 70 mil no total pago ao fim do contrato.

A próxima reunião do Copom está marcada para 14 de setembro. Se a sinalização de corte se confirmar, a expectativa é de que as taxas dos financiamentos comecem a cair já na virada do ano. Mas, como lembram os analistas da Anbima, o movimento não é automático: a queda na Selic precisa se refletir primeiro na curva de juros futuros, o que pode levar de um a dois meses. Ou seja, quem conseguir segurar a compra até o fim do ano pode ter condições melhores — mas também pode perder o imóvel desejado. Equilíbrio, como sempre, é a palavra de ordem.