Selic a 11,75%: por que sua parcela subiu R$ 312 esta semana

A decisão do Copom na última quarta-feira, que manteve a Selic em 11,75% ao ano, não foi neutra para quem pretende financiar um imóvel. Na prática, os bancos já reprecificaram suas linhas de crédito imobiliário, e a parcela de um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos subiu, em média, R$ 312 no comparativo com o início do ano. O movimento reflete o aumento do risco de crédito e a pressão dos spreads, que passaram de 8,2% para 9,1% no trimestre atual, segundo dados da Abrainc.

Quem estava à espera de uma queda mais agressiva da Selic pode ter adiado o sonho da casa própria. Com a taxa básica ainda em dois dígitos, o custo efetivo total de um financiamento pela Tabela Price gira em torno de 13,4% ao ano, um nível que encarece projetos de longo prazo. Para um imóvel de R$ 600 mil, com entrada de 20%, a parcela inicial saltou de R$ 4.850 para R$ 5.160 em apenas 30 dias, conforme simulações do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

O cenário, no entanto, não é homogêneo. Enquanto a Caixa e o Itaú reduziram as taxas para clientes com relacionamento — em até 0,5 ponto percentual —, o Bradesco e o Santander elevaram os juros para novas contratações. O spread médio do crédito imobiliário atingiu 9,1% em junho, o maior desde 2019, segundo o Banco Central. Esse descolamento entre bancos públicos e privados deve se acentuar no segundo semestre, quando o Copom deverá manter a Selic estável até setembro, segundo a projeção mediana do mercado captada pela Anbima.

Para o comprador, a janela atual exige estratégia. A alavancagem com o FGTS ainda é vantajosa: a taxa de juros nas linhas com recursos do fundo segue em 8,5% ao ano, mas o teto de financiamento foi reduzido em 5% no último mês, o que obriga a uma entrada maior. Além disso, a portabilidade de crédito ganhou força: em julho, 22% dos novos contratos vieram de outros bancos, número recorde, segundo a B3.

Enquanto as taxas continuam altas, o mercado de imóveis prontos tende a ser mais atraente que o de lançamentos. Incorporadoras como a Cyrela e a MRV já registraram queda de 12% nas vendas de imóveis na planta no primeiro semestre, enquanto o estoque de prontos subiu 9% no trimestre, segundo a Abrainc. Isso deve pressionar os preços: a expectativa é que unidades prontas em bairros periféricos de São Paulo e Rio tenham redução real de até 7% até dezembro, descontada a inflação.

O recado para quem pensa em financiar agora é claro: negociar é essencial. Com a Selic estável, os bancos têm margem para reduzir spreads — sobretudo para quem oferece seguro prestamista ou pacote de conta. Especialistas recomendam simular em pelo menos três instituições e atentar para o Custo Efetivo Total, que inclui taxas e seguros. Quem pode esperar, porém, deve monitorar a reunião do Copom de setembro: se a Selic cair para 11,5%, como parte do mercado projeta, a parcela média pode cair R$ 45 por R$ 100 mil financiados.