Revelado: os 3 bairros que subiram 12% este mês nas capitais

Dados divulgados nesta quinta-feira pelo Índice FipeZap mostram que três bairros de capitais brasileiras registraram valorização média de 12% em julho, enquanto o índice nacional avançou apenas 0,8%. O movimento, concentrado em regiões específicas, reforça uma tendência estrutural observada desde o início do ano: a demanda por imóveis em áreas com forte adensamento de serviços e mobilidade urbana.

Os destaques do trimestre atual são: Vila Mariana, em São Paulo, com alta de 12,4% no mês; Savassi, em Belo Horizonte, com 11,9%; e o bairro de Boa Viagem, no Recife, que subiu 11,2%. Segundo a Abrainc, esses bairros concentram novos empreendimentos de alto padrão e estão próximos a estações de metrô e corredores de ônibus, o que atrai investidores de médio e longo prazo.

A valorização não é uniforme. Enquanto esses bairros disparam, outras regiões das mesmas capitais amargam estabilidade ou queda nominal. Especialistas ouvidos pela reportagem apontam que a taxa Selic, mantida em 10,5% pelo Copom na última reunião, desestimula a compra de imóveis como investimento de curto prazo, mas reforça a busca por ativos com potencial de renda — como apartamentos para locação por temporada ou coworkings residenciais.

O economista-chefe da Secovi-SP, Marcos Tadeu, explica: "O que vemos é um efeito de 'ilhas de valorização'. O investidor institucional e o pessoa física qualificada estão migrando para bairros com alta densidade de serviços, segurança e opções de transporte. Isso não é moda, é uma mudança estrutural no perfil de demanda pós-pandemia."

Para quem pretende comprar agora, a recomendação é comparar o preço por metro quadrado com o aluguel médio da região. Em Vila Mariana, o m² custa R$ 12,8 mil e o aluguel médio é de R$ 58 por m², o que indica um retorno bruto de 5,4% ao ano — acima da poupança. Já em Boa Viagem, o retorno chega a 6,2%, mas o risco de vacância é maior, segundo dados do Sindicato da Habitação de Pernambuco.

O próximo relatório do FipeZap, com dados de agosto, deve ser divulgado na primeira semana de setembro e pode confirmar ou corrigir a tendência. Até lá, os investidores que já atuam nesses bairros comemoram, mas o conselho de analistas é cautela: valorização concentrada costuma ser seguida de correção quando a oferta de novos lançamentos aumenta.

Fato é que o movimento de julho reforça a tese de que o mercado imobiliário brasileiro não é mais um mar de valorização generalizada. A régua agora é a micro-localização, e quem ignorar isso corre o risco de comprar caro em regiões estagnadas. Os dados são claros: a próxima década será dos bairros bem posicionados, não das cidades inteiras.