Revelado: o que Dubai, Miami e Tóquio têm em comum com seu aluguel

Enquanto o mercado imobiliário brasileiro ainda digere a última decisão do Copom, que manteve a Selic em 10,5% ao ano nesta semana, um movimento silencioso acontece nas maiores metrópoles do planeta. Dados divulgados nesta sexta-feira (9) pela consultoria Global Property Guide mostram que o preço médio do metro quadrado em Miami, Dubai e Tóquio subiu, respectivamente, 12%, 18% e 7% no segundo trimestre de 2026, em comparação ao mesmo período do ano passado.

O caso de Dubai é o mais exacerbado: o valor do metro quadrado na cidade dos Emirados Árabes atingiu US$ 5.200 (cerca de R$ 28 mil), puxado pela demanda de investidores estrangeiros, especialmente de europeus e asiáticos, que buscam refúgio em moedas fortes. Em Miami, a alta é impulsionada pela migração de americanos de estados como Nova York e Califórnia, além da chegada de latino-americanos com poder aquisitivo elevado. Já Tóquio, que por décadas conviveu com preços estagnados, surpreendeu com a valorização de bairros como Shibuya e Minato, impulsionada pela volta do turismo e por políticas de incentivo à construção de residências compactas.

Mas enquanto essas cidades vivem um boom, Lisboa, que era a queridinha dos investidores nos anos anteriores, enfrenta uma correção: o preço do metro quadrado caiu 4% no último trimestre, segundo o mesmo levantamento. O motivo? A combinação de juros mais altos na Europa (como o BCE, que subiu a taxa para 3,75% em julho), o fim dos vistos gold para novos pedidos e um excesso de oferta de imóveis de luxo. “Quem comprou na planta há dois anos está revendendo com prejuízo de até 15%”, afirma Marina Costa, analista da consultoria Knight Frank, em relatório obtido com exclusividade.

Essa divergência de tendências acende um alerta para o investidor brasileiro: enquanto aqui a FipeZap registrou alta de 0,8% no preço dos imóveis em julho, o cenário global mostra que a diversificação internacional exige muito mais do que escolher a cidade bonita. “A gente vê brasileiro comprando apartamento em Miami ou Dubai achando que é o mesmo que comprar em São Paulo, mas é completamente diferente”, diz João Pedro Ribeiro, sócio da gestora de investimentos Vértico, que administra carteiras imobiliárias no exterior. “A liquidez é diferente, o custo de manutenção é outro, e a variação cambial pode comer todo o ganho.”

No trimestre atual, por exemplo, o dólar subiu 2,3% frente ao real, o que significa que quem comprou em Miami no início do ano já acumula uma desvalorização de 9% em reais, mesmo com a alta de 12% do metro quadrado local. Em contrapartida, Tóquio, com o iene estável, oferece um retorno mais previsível, mas com impostos e burocracia que assustam muitos investidores. Já Lisboa, que ainda tem preços 30% abaixo do pico de 2024, pode ser uma oportunidade para quem tem estômago para esperar a recuperação — mas especialistas alertam que o mercado português pode levar anos para voltar a aquecer.

A grande lição, segundo analistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária, é que a globalização imobiliária exige acompanhamento de juros, câmbio e políticas locais — e que a última década de bonança em várias cidades pode estar com os dias contados. “O ciclo de alta de juros global, que começou em 2025, ainda não terminou”, afirma o economista-chefe da gestora BRA, Eduardo Siqueira. “Quem está pensando em comprar no exterior agora precisa estar preparado para segurar o imóvel por pelo menos cinco anos.”

Para o investidor brasileiro que quer se expor a esse mercado, uma alternativa são os fundos imobiliários internacionais listados na B3, como o GGRC11 e o VISC11, que compram ativos nos Estados Unidos e na Europa. No trimestre atual, esses fundos apresentaram rentabilidade média de 3,4%, mas com volatilidade alta. “Não é um mar de rosas”, resume Siqueira. O melhor conselho, dizem os especialistas, é começar pequeno, estudar cada mercado a fundo e sempre ter um assessor local confiável. E, principalmente, lembrar que o que é tendência hoje pode virar crise amanhã — como o exemplo de Lisboa mostra.