Reurb travada: os 3 estados que paralisaram 12 mil processos em 2026

A disputa política em torno da terra urbana ganhou novo capítulo nesta semana, quando a Abrainc divulgou um levantamento revelando que 12.340 processos de regularização fundiária (Reurb) estão parados em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Os números, apresentados em audiência pública na Câmara dos Deputados na última terça-feira (18), mostram que a falta de acordo entre governos estaduais e municipais sobre critérios de gratuidade e contrapartidas sociais travou a emissão de títulos de propriedade para áreas ocupadas há décadas.

O impasse começou em julho, quando o governo federal editou a Medida Provisória 1.284, que altera regras da Reurb para priorizar famílias de baixa renda. Estados como SP e RJ contestam a obrigatoriedade de arcar com custos de infraestrutura em áreas que seriam destinadas a programas habitacionais, enquanto prefeituras reclamam da falta de repasses do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS). Em reunião do Conselho das Cidades na última quinta-feira (20), o Ministério das Cidades propôs um meio-termo: estados entrariam com 40% dos custos, municípios com 30% e a União com 30% — mas a proposta foi rejeitada pelos governadores da oposição.

O impacto prático é sentido no bolso de quem mora em áreas irregulares. Sem o título de propriedade, o imóvel não pode ser usado como garantia em financiamentos, nem vendido legalmente. Segundo a Abrainc, o valor médio dos imóveis parados é de R$ 665 mil, totalizando um patrimônio de R$ 8,2 bilhões que permanece à margem do mercado formal. Na cidade de São Paulo, a região do Jardim Ângela concentra 3.120 processos, enquanto na Baixada Fluminense, o município de Duque de Caxias responde por 2.800 — muitos deles aguardando decisão judicial sobre a aplicação da MP.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária afirmam que a politização do tema está atrasando soluções técnicas. "A Reurb é um instrumento consolidado, mas virou moeda de troca em um ano eleitoral", diz a advogada especialista em direito imobiliário, Marina Campos, do escritório Lopes & Campos. "O que vemos é uma disputa por protagonismo entre esferas de governo, enquanto milhões de brasileiros continuam sem escritura." Dados do IBGE indicam que 5,1 milhões de domicílios urbanos estão em situação irregular no país, número que cresceu 4% no último ano.

Enquanto isso, o mercado secundário de terrenos informais está aquecido: transações de imóveis sem escritura cresceram 12% no segundo trimestre de 2026, segundo pesquisa da Secovi-SP. Esse movimento chama atenção de investidores, mas aumenta o risco de golpes. Em agosto, a Polícia Civil do Rio prendeu 14 pessoas acusadas de vender terrenos da União em áreas de proteção ambiental na Zona Oeste, usando contratos de cessão de direitos sem validade jurídica.

A pressão para destravar a Reurb deve aumentar na próxima semana, quando o Senado vota o projeto de lei de conversão da MP 1.284. Líderes partidários já sinalizaram que a base do governo tentará incluir uma emenda que obriga estados a destinarem 2% do ICMS para o fundo de regularização — o que, na prática, forçaria um acordo. Se aprovada, a medida pode liberar os processos em até 60 dias, segundo estimativa do Ministério das Cidades. Para quem espera há anos pelo título, a esperança é que a pressão eleitoral finalmente produza um desfecho.

Enquanto a novela política se arrasta, a orientação de consultores é clara: evite comprar imóveis sem documentação definitiva, mesmo que o preço seja atraente. A regularização pode levar anos, e o comprador pode ficar sem o bem e sem o dinheiro. Para os que já estão no processo, o momento é de cobrar dos representantes políticos a votação da reforma — e exigir transparência sobre os prazos.