Reurb travada: 3,2 mi de imóveis presos na briga política por terra urbana

A regularização fundiária urbana, mecanismo criado pela Lei 13.465/2017 para dar título de propriedade a quem ocupa áreas informais, vive um paradoxo em 2026. Levantamento do Ministério das Cidades, divulgado nesta semana, aponta que 3,2 milhões de imóveis urbanos estão aptos à Reurb, mas seguem parados por disputas políticas entre União, estados e municípios. O dinheiro envolvido é bilionário: estima-se que esses títulos representem R$ 1,4 trilhão em garantias imobiliárias que poderiam alavancar crédito e investimento.

A briga central está no Congresso, onde tramita o PL 4.258/2025, que propõe criar uma agência nacional de regularização fundiária. O texto, em votação prevista para setembro, tira das prefeituras a prerrogativa exclusiva de conduzir a Reurb e centraliza decisões na União. Prefeitos das capitais, ouvidos pela Frente Nacional de Prefeitos, reagiram: cerca de 70% deles afirmam que a medida atrasaria projetos já em andamento, como os das regiões de Paraisópolis, em São Paulo, e do Complexo do Alemão, no Rio. “A disputa é pelo controle de um dos maiores ativos públicos do país”, avalia o urbanista Sérgio Menezes, da USP, em entrevista ao Perspectiva Imobiliária.

Enquanto isso, os números da Abrainc mostram que a Reurb segue tímida no mercado formal. No trimestre encerrado em junho, apenas 12,7 mil novos títulos foram emitidos no país — uma queda de 18% ante o mesmo período de 2025. A lentidão contrasta com o potencial: a Fipezap projeta que a regularização em áreas como a Zona Leste de São Paulo poderia elevar o preço dos imóveis em até 30%, destravando uma cadeia de financiamento e reformas.

O Banco Central também entrou na disputa. Em nota técnica enviada ao Congresso neste mês, a autarquia alerta que a falta de títulos definitivos mantém os imóveis informais fora do Sistema de Registro de Imóveis, dificultando o uso como garantia em operações de crédito. O BC sugere que a Reurb seja vinculada a metas de política urbana e habitacional, o que esbarra em interesses de setores ligados à especulação imobiliária, que preferem a manutenção do status quo.

Para o investidor, o efeito prático é direto: áreas que poderiam se valorizar e se formalizar seguem congeladas. Especialistas ouvidos pela reportagem recomendam atenção aos municípios que já têm planos de regularização aprovados, como Curitiba e Belo Horizonte, onde a Reurb avançou mais. Lá, imóveis em processo de regularização já registraram valorização de até 22% em 12 meses, segundo dados da Secovi/PR divulgados nesta semana.

A disputa política, no entanto, não deve se resolver antes das eleições estaduais de outubro. O governo federal tenta emplacar o PL como vitória da “agenda de direitos”, enquanto a oposição acusa a medida de afronta à autonomia municipal. Na prática, quem perde é o cidadão que espera há décadas por um documento. Enquanto a caneta viaja entre Brasília e as prefeituras, 3,2 milhões de famílias continuam sem garantia legal sobre o teto que ocupam.

A saída, segundo especialistas, pode vir do Judiciário. O STF deve julgar neste semestre uma ação que questiona a obrigatoriedade de contrapartida social em projetos de Reurb. Se a corte validar a exigência, os custos para as prefeituras aumentam, travando ainda mais o processo. Por outro lado, uma decisão favorável à simplificação pode acelerar a emissão de títulos. Até lá, o investidor precisa monitorar de perto os municípios que avançam independentemente da briga federal — são eles que escondem as oportunidades de valorização mais rápidas.