Reurb travada: 2,1 mi de imóveis sem registro em SP e disputa no Congresso

Nesta semana, o projeto de lei que promete acelerar a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) avançou na Câmara dos Deputados, mas esbarrou em um ponto sensível: a definição de quais áreas podem ser regularizadas e o papel das prefeituras nesse processo. A proposta, que tramita em caráter conclusivo, prevê a criação de um cadastro nacional unificado e a simplificação de procedimentos, mas enfrenta resistência de setores que temem a grilagem de terras públicas.

O número impressiona: segundo dados do Secovi-SP divulgados neste mês, a capital paulista possui cerca de 2,1 milhões de imóveis sem registro formal — um passivo que equivale a quase 30% de todos os domicílios da cidade. Para comparação, em 2020, esse contingente era de 1,8 milhão, indicando que o problema cresceu mesmo com a Reurb em vigor desde 2017.

O impasse político não é novo, mas ganhou novos contornos neste trimestre. Enquanto o governo federal pressiona por uma versão mais flexível, que permitiria a regularização de áreas com ocupação consolidada até 2016, parlamentares de regiões metropolitanas defendem a redução desse prazo para 2008, como forma de evitar a legalização de invasões recentes. A disputa, que já causou dois adiamentos de votação em agosto, reflete o embate entre o direito à moradia e a especulação imobiliária.

Para o mercado, a indefinição tem efeito prático imediato: a falta de registro inibe o financiamento e mantém os preços dos imóveis regulares artificialmente altos. Um levantamento da Abrainc, divulgado na última segunda-feira, mostra que o valor médio do metro quadrado em áreas regularizadas é 35% menor do que em regiões com títulos definidos, mesmo quando a infraestrutura é similar.

O economista-chefe de uma grande seguradora, que preferiu não se identificar, afirmou à reportagem que a demora na regularização "distorce o mercado e penaliza quem compra na planta". "Sem o registro, o comprador fica refém de contratos de gaveta e, muitas vezes, perde o imóvel em disputas judiciais que se arrastam por anos", explicou.

Enquanto a votação não acontece, a expectativa é de que o tema volte ao plenário ainda neste mês. O relator, deputado do PSDB, já sinalizou que apresentará um substitutivo para tentar conciliar as propostas. Até lá, a recomendação para quem pensa em adquirir um imóvel em áreas de ocupação consolidada é verificar se o lote está enquadrado na Reurb e, se possível, buscar assessoria jurídica especializada.

A regularização fundiária é, sem dúvida, uma das políticas mais transformadoras para o direito à cidade, mas a disputa política que a cerca mostra que, no Brasil, a terra urbana ainda é um campo de batalha — e quem perde, muitas vezes, é o comprador final.