Reurb travada: 2,1 mi de imóveis sem escritura enquanto Congresso briga

A regularização fundiária urbana, conhecida como Reurb, virou moeda de troca na disputa política que se intensificou nesta semana em Brasília. Enquanto a Câmara e o Senado travam uma queda de braço em torno da Medida Provisória 1.284/2026, que amplia o prazo para municípios aderirem ao programa, o país acumula 2,1 milhões de imóveis urbanos sem escritura, segundo levantamento da Abrainc divulgado na última terça-feira (4). O número representa um aumento de 12% em relação ao mesmo período do ano passado, quando o estoque era de 1,87 milhão.

A MP, editada em maio pelo governo federal, prorroga até dezembro de 2027 o prazo para que prefeituras criem seus núcleos de Reurb e estabelece um fundo de R$ 2,3 bilhões para financiar a emissão de escrituras em municípios com menos de 50 mil habitantes. Mas, no último dia 5, o relator na Câmara, deputado Pedro Azevedo (PSD-PR), incluiu um dispositivo que permite a venda de áreas públicas ocupadas por particulares antes de 2020 — o que foi interpretado pelo Senado como uma afronta à função social da propriedade. A base governista ameaça obstruir a pauta da próxima semana até que o texto seja modificado.

O imbróglio jurídico tem efeito direto no bolso de quem compra ou vende imóveis em áreas irregulares. Sem a escritura, o comprador não consegue registrar o imóvel em cartório, o que inviabiliza o acesso ao crédito imobiliário com juros menores. Segundo a Abrainc, um imóvel regularizado valoriza, em média, 34% e sua negociação se torna 2,5 vezes mais rápida. O presidente da associação, Marcos Andrade, reforçou em entrevista à imprensa nesta quinta-feira (7) que 'cada semana de atraso na Reurb representa R$ 1,2 bilhão em garantias imobiliárias que não entram no sistema financeiro'.

Enquanto isso, o mercado pressiona. Dados da FipeZap para julho mostram que os preços de imóveis em áreas com Reurb concluída subiram 8,3% nos últimos 12 meses, contra 5,1% da média nacional. Alguns municípios, como Duque de Caxias (RJ) e São Bernardo do Campo (SP), já regularizaram mais de 40 mil lotes este ano, mas a fila nacional segue gigante. O governo federal estima que 5,2 milhões de domicílios urbanos ainda estejam em situação irregular, a maioria em periferias de grandes centros.

A disputa política também atrasa a votação do projeto de lei que cria o 'Banco da Terra Urbana', proposta que tramita na Comissão de Desenvolvimento Urbano do Senado desde 2025. O PL 3.472/2025 prevê a emissão de títulos lastreados em imóveis regularizados, o que, segundo o Banco Central, poderia injetar até R$ 47 bilhões em novos financiamentos nos próximos três anos. A expectativa de analistas é que o texto só vá a plenário depois do recesso de setembro, frustrando corretores e incorporadoras que aguardavam a aprovação para lançar projetos em áreas hoje irregulares.

Na prática, quem perde é o comprador de baixa renda, que depende da Reurb para conseguir financiamento pelo Casa Verde e Amarela. Sem a regularização, ele fica refém de contratos de gaveta e de financiamentos informais com juros que chegam a 4,5% ao mês. A orientação de especialistas é que, antes de comprar, o interessado verifique no site da prefeitura se a área está mapeada no programa. 'A regularização fundiária é o primeiro passo para a inclusão no mercado formal; sem ela, a casa própria vira uma promessa vazia', afirma a urbanista Letícia Campos, consultora do Secovi-SP.

A expectativa agora é que o Palácio do Planalto intervenha para destravar a votação da MP antes do fim deste mês. Nos bastidores, o líder do governo na Câmara, deputado João Carlos (PT-BA), já sinalizou que pode fechar um acordo para retirar o polêmico artigo sobre venda de áreas públicas. Se isso acontecer, o Senado deve aprovar o texto em regime de urgência na primeira semana de setembro. Mas, até lá, os 2,1 milhões de imóveis sem escritura continuam no limbo — e cada dia de disputa política custa caro para quem apenas quer um teto seguro.

Para quem está de olho em oportunidades, a dica é acompanhar os leilões de imóveis regularizados, que voltaram a crescer nas últimas semanas. Somente o leilão da Caixa Econômica Federal na última sexta-feira (7) ofertou 340 imóveis com escritura, 25% a mais do que no mês anterior. Mas, como alertam os especialistas, a diferença entre um bom negócio e uma dor de cabeça está exatamente na documentação. Enquanto a política não se resolve, a régua é clara: se não tem escritura, não tem negócio.