Reurb trava no Congresso: disputa política ameaça regularização fundiária urbana em 2026

A regularização fundiária urbana, um dos pilares para reduzir o déficit habitacional e garantir segurança jurídica a milhões de brasileiros, enfrenta um novo entrave político. Nesta semana, o Projeto de Lei 3.456/2025, que propõe a ampliação da Reurb (Regularização Fundiária Urbana), foi retirado da pauta da Câmara dos Deputados após divergências entre o governo federal e a bancada ruralista. O impasse gira em torno da inclusão de áreas de fronteira agrícola no perímetro urbano, algo que o ministro das Cidades classificou como "essencial" para evitar conflitos fundiários.

De acordo com dados da Secretaria Nacional de Habitação, divulgados neste mês, o Brasil possui cerca de 5 milhões de imóveis urbanos não titulados, a maioria em favelas e loteamentos irregulares. A Reurb, criada em 2017, já regularizou 1,2 milhão de imóveis até junho de 2026, mas o ritmo caiu 15% no primeiro semestre deste ano, reflexo da instabilidade política. "A cada mês de paralisação, 50 mil famílias deixam de receber o título de propriedade", alerta o presidente da Abrainc, em entrevista ao Perspectiva Imobiliária.

A disputa política se intensificou após o último Copom, em junho, quando o Banco Central manteve a Selic em 14,25% ao ano, encarecendo o crédito imobiliário e tornando a regularização ainda mais urgente. Enquanto isso, o projeto de lei tramita em regime de urgência, mas enfrenta resistência de parlamentares ligados ao agronegócio, que temem a "urbanaização" de áreas rurais. O relator do PL, deputado João Silva (PSDB-SP), afirmou nesta semana que apresentará um substitutivo com restrições, mas o governo ameaça editar uma medida provisória se o texto não avançar.

Dados do FipeZap mostram que, em São Paulo, imóveis regularizados valorizam em média 25% em um ano, enquanto em áreas irregulares a desvalorização chega a 40%. Para especialistas, a insegurança jurídica gerada pelo impasse político desestimula investimentos em infraestrutura urbana, afetando diretamente o mercado imobiliário formal. A Secovi-SP estima que, só na capital paulista, 180 mil imóveis aguardam regularização, com potencial de movimentar R$ 4,5 bilhões em investimentos.

O impasse também atinge programas habitacionais. O Minha Casa Minha Vida, relançado em 2023, entregou 320 mil unidades até maio de 2026, mas a falta de titulação em conjuntos habitacionais antigos gera passivos judiciais. A Anbima alerta que fundos imobiliários lastreados em terrenos urbanos não regularizados apresentam risco jurídico elevado, com provisões para perdas de até 12% no trimestre atual.

Enquanto o Congresso não vota o PL, prefeituras de capitais como Rio de Janeiro e Belo Horizonte avançam com decretos municipais de regularização, mas esbarram em limitações legais. O ministro das Cidades convocou reunião para a próxima semana com líderes partidários, na tentativa de desbloquear a pauta. "Sem acordo político, a regularização fundiária urbana continuará refém de interesses setoriais", conclui o relatório mais recente do Banco Central sobre riscos imobiliários.