Galpões logísticos batem recorde de ocupação em 2026: por que a tese de investimento segue forte

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento de aperto histórico. Dados divulgados nesta semana pela consultoria SiiLA mostram que a taxa de vacância nos principais polos — São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Sul — caiu para 4,2% no segundo trimestre de 2026, o menor nível já registrado. A absorção líquida do trimestre atingiu 1,1 milhão de m², puxada por operadores de e-commerce e transportadoras que expandem capacidade para atender a demanda doméstica.

A tese de investimento em galpões logísticos se fortalece em 2026 por três vetores. O primeiro é a resiliência do consumo: mesmo com a Selic em 14,25% ao ano (mantida no último Copom), o varejo físico e digital segue aquecido. O segundo é a reestruturação de cadeias globais, que acelera a instalação de centros de distribuição regionais no Brasil. O terceiro, e mais novo, é a demanda de empresas de energia solar eólica, que precisam de armazenagem para painéis e equipamentos.

Os yields (cap rates) para galpões AAA na Grande São Paulo estão na faixa de 8,5% a 9,2%, segundo relatório da Abrainc divulgado no mês passado. Isso representa um prêmio de 200 a 250 pontos-base sobre títulos públicos indexados ao IPCA, mas com potencial de valorização patrimonial em áreas de expansão, como Cajamar e Extrema (MG).

No entanto, o investidor precisa ficar atento ao risco de oversupply. Dados da Secovi-SP mostram que 2,3 milhões de m² estão em construção em todo o país, com entrega prevista até o fim de 2027. Em regiões como o interior de Goiás e o Rio Grande do Sul, a absorção tem sido mais lenta, com vacância acima de 10%. A recomendação dos analistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária é focar em ativos com contratos atípicos (de 10 a 15 anos) e locatários com rating de crédito.

Um movimento recente que reforça a tese é a chegada de fundos imobiliários internacionais. Neste mês, a gestora americana Prologis anunciou a aquisição de dois galpões em Jundiaí por R$ 450 milhões, sinalizando apetite estrangeiro pelo setor. O IPO do FII LOG-CI na B3, em junho, captou R$ 1,2 bilhão, o maior do ano para o segmento.

Para quem busca exposição, os FIIs de logística listados na B3 (como XPLG11 e HGLG11) oferecem dividend yields entre 8% e 9,5% ao ano, com vacância média dos portfólios abaixo de 5%. Mas a recomendação é não ignorar a seletividade geográfica e a qualidade do inquilino. Em um cenário de juros altos, ativos com contratos longos e indexados ao IPCA são os que entregam a melhor relação risco-retorno.

Conclusão: o investimento em galpões logísticos em 2026 não é para quem busca liquidez imediata, mas para quem quer renda recorrente e proteção inflacionária. O mercado está aquecido, mas a disciplina no preço de entrada e na escolha do ativo faz toda a diferença. Como dizem os especialistas: não se trata de comprar qualquer galpão, mas de comprar o galpão certo.