Reurb trava: 2.000 imóveis em SP aguardam decisão política no Congresso

A regularização fundiária urbana, conhecida como Reurb, virou moeda de troca na disputa política que se intensificou no Congresso nas últimas semanas. Nesta quinta-feira (27), a Frente Parlamentar de Habitação e Regularização Fundiária entregou ao presidente da Câmara um pedido de urgência para o PL 4.200/2026, que amplia os prazos para a autodeclaração em áreas de interesse social. O texto está travado há 90 dias, e o mercado imobiliário já sente o impacto.

Segundo levantamento do Secovi-SP divulgado nesta semana, cerca de 2.000 imóveis na capital paulista estão com escritura retida por pendências de regularização. O valor total desses ativos é estimado em R$ 2,5 bilhões, e a demora gera custos de oportunidade para famílias que não conseguem acessar crédito com o imóvel como garantia. Em todo o Brasil, a Abrainc calcula que a Reurb destravaria mais de R$ 12 bilhões em valor imobiliário imobilizado, considerando terrenos e construções aptos à regularização.

O impasse é político: de um lado, partidos de oposição pressionam pela inclusão de faixas de renda mais altas no programa, o que ampliaria o alcance da regularização; de outro, a base governista defende a manutenção dos critérios atuais, argumentando que a prioridade deve ser a população de baixa renda. No último dia 18, uma reunião entre líderes partidários terminou sem acordo, e o relator, deputado Carlos Sampaio (PSDB-SP), afirmou que apresentará seu parecer até 15 de setembro, com ou sem consenso.

O cenário também preocupa no setor de loteamentos. Dados do Ministério das Cidades, atualizados no mês passado, mostram que 1.200 processos de Reurb foram abertos no primeiro semestre de 2026, mas apenas 340 foram concluídos. A lentidão é atribuída à falta de estrutura dos municípios e ao conflito de competências entre cartórios e prefeituras. Em junho, o CNJ recomendou que os tribunais de justiça priorizem ações envolvendo regularização, mas a medida ainda não surtiu efeito prático.

Para o investidor, a indefinição tem efeito direto: áreas com potencial de regularização costumam ser negociadas com desconto de até 40% sobre o valor de mercado, segundo a consultoria EZTEC. Quem compra esperando a valorização pós-escritura pode esperar ainda mais, já que o projeto de lei, se aprovado, só deve entrar em vigor em 2027. A Bolsa refletiu a incerteza: as ações de incorporadoras com foco em empreendimentos populares caíram, em média, 3,5% na última semana, conforme levantamento da B3.

Enquanto o Congresso não decide, a recomendação de especialistas é cautela. O advogado especialista em direito imobiliário, Luís Otávio Barreto, ouvido pelo Perspectiva Imobiliária, afirma que “a Reurb é uma das poucas políticas capazes de gerar efeito imediato na economia, mas a disputa política está travando um processo que beneficia todos, independentemente de classe”. Ele sugere que investidores acompanhem os desdobramentos da votação no plenário, marcada para a primeira semana de outubro, e evitem negociar imóveis com pendência de regularização sem cláusulas de proteção contratual.

A expectativa é que, neste início de setembro, a pressão da sociedade civil e do setor produtivo aumente sobre os parlamentares. A Frente Parlamentar prometeu um ato público no dia 10, em Brasília, para cobrar celeridade. Até lá, o mercado segue no aguardo, com os olhos voltados para o relatório de Sampaio e para os votos que podem destravar — ou enterrar de vez — a promessa de destravar bilhões em imóveis urbanos.