Reurb parada: 2.000 imóveis aguardam na fila enquanto STF decide

A regularização fundiária urbana, um dos principais instrumentos para dar título de propriedade a milhões de brasileiros, vive um de seus piores momentos. Dados da Abrainc divulgados nesta semana mostram que, nas 27 capitais, há mais de 2.000 processos de Reurb (Regularização Fundiária Urbana) aguardando decisão judicial ou administrativa há mais de 18 meses. O número representa um aumento de 12% em relação ao trimestre anterior, revelando um acúmulo que preocupa incorporadoras, famílias e o próprio setor público.

O impasse se concentra em duas frentes: a disputa política sobre a destinação de áreas públicas e a indefinição no Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a aplicação da Lei 13.465/17 em áreas de ocupação consolidada. No último mês, o STF adiou por duas vezes a análise de uma ação que questiona a dispensa de licitação para regularização em áreas da União. Com isso, pelo menos 340 mil famílias que vivem em assentamentos informais em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte continuam sem escritura definitiva, afetando diretamente o acesso ao crédito imobiliário e o potencial de investimento em regiões periféricas.

O cenário atual é de disputa política: enquanto o Ministério das Cidades trabalha em uma nova resolução para agilizar a Reurb, o Congresso analisa uma PEC que pretende transferir para os municípios a decisão final sobre a regularização de áreas rurais e urbanas. A medida, apoiada por setores do agronegócio, encontra resistência em governadores e prefeitos, que temem perder o controle sobre a destinação de áreas públicas. O impasse no Legislativo, somado à judicialização, fez com que o Banco Central reduzisse a projeção de novos financiamentos imobiliários para áreas em processo de regularização em 8% no segundo semestre de 2026.

Enquanto isso, o mercado responde: dados da FipeZap mostram que imóveis em áreas regularizadas, principalmente em bairros centrais de capitais, valorizam em média 25% acima da média da cidade. Por outro lado, em regiões sem regularização, o desconto aplicado chega a 30%, criando um gargalo para a oferta de moradia acessível. Para especialistas, a solução passa por um pacto federativo que destrave a Reurb, com incentivos fiscais para municípios que atingirem metas de regularização ainda em 2026.

A pressão agora está no STF, que deve retomar o julgamento na primeira semana de setembro. Se a Corte validar a lei, a expectativa é que a fila de processos comece a andar. Até lá, quem tem imóvel em área irregular ou pensa em comprar um terreno em região periférica deve redobrar a atenção e buscar na matrícula atualizada do imóvel a garantia de que o processo de regularização está em andamento. A contrapartida é que, uma vez regularizado, o imóvel tende a se valorizar rapidamente, o que faz da Reurb um tema não apenas social, mas também de oportunidade de investimento.