Reforma tributária: IPTU e ITBI sobem até 23% para imóveis de alto padrão; veja como fugir

O governo federal protocolou nesta terça-feira, 11 de agosto, o Projeto de Lei Complementar (PLP) 208/26, que altera as regras do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), em linha com a regulamentação da reforma tributária. A proposta, que tramita em regime de urgência, prevê a atualização obrigatória das plantas de valores dos municípios até 2028, com impacto direto sobre o bolso de proprietários e investidores.

Segundo simulações do Secovi-SP divulgadas nesta semana, a revisão das plantas em São Paulo pode elevar o IPTU de imóveis de alto padrão em até 23% já no próximo exercício. No Rio de Janeiro, a alta pode chegar a 19% em bairros como Leblon e Ipanema. Para imóveis populares, no entanto, a variação deve ficar abaixo da inflação, com correção média de 3,2%, conforme estimativas da Fipezap.

Para o mercado de locação, a reforma traz efeitos indiretos. O ITBI, que incide sobre a compra e venda, poderá ser usado como crédito na aquisição de novos imóveis, mas a alíquota máxima será elevada em até 1,5 ponto percentual em municípios que optarem pela cobrança progressiva. Com isso, especialistas projetam repasse parcial do custo para os aluguéis, especialmente em contratos de curta temporada, que já convivem com a alta de 12% no último trimestre, segundo dados do Abrainc.

A proposta também estabelece que a base de cálculo do ITBI será o valor de mercado, e não mais o valor venal de referência. Isso deve reduzir a subdeclaração nas escrituras, mas pode encarecer a compra de imóveis usados em até 8%, calcula a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Em nota, a entidade defende que a transição seja gradual e que o novo sistema não desestimule o investimento em imóveis, que responde por 12% do PIB brasileiro.

O relator do PLP na Câmara, deputado Cláudio Cajado (PP-BA), afirmou que apresentará parecer até o fim de agosto, com possíveis ajustes para suavizar o impacto nos municípios menores. "A reforma não pode ser um travamento para o setor", disse em coletiva na quarta-feira, 12. O texto deve ser votado ainda neste semestre, mas o governo já admite que a implementação completa ocorra apenas em 2028.

Para investidores, a recomendação é revisar os portfólios com base nas novas obrigações. "Quem tem imóveis de alto padrão precisa simular o impacto em até 12 meses e repensar a estratégia de locação ou revenda", orienta especialista do Ibmec. A boa notícia é que a reforma também prevê a unificação de tributos federais, o que pode reduzir custos de incorporação em até 2%.

Enquanto o Congresso debate, a orientação é acompanhar as audiências públicas marcadas para setembro e pressionar as prefeituras por atualizações criteriosas. Afinal, a diferença entre pagar 3% ou 23% a mais de IPTU pode ser definida nos próximos 60 dias.