Reforma tributária: IPTU e ITBI sobem até 18% em 2026; veja como escapar

A reforma tributária sancionada em julho deste ano começa a mostrar seus primeiros efeitos práticos no bolso do contribuinte. Nesta semana, prefeituras de mais de 300 municípios divulgaram novos valores de IPTU e ITBI com aumento médio de 18% — reflexo das novas regras de valorização de imóveis e do fim da isenção para alguns perfis. A medida, que entrou em vigor em 1º de agosto, é a maior mudança na tributação predial desde a Constituição de 1988.

O principal método para o reajuste é a adoção obrigatória do valor de mercado para base de cálculo, em substituição à planta genérica de valores. Segundo o Secovi-SP, o impacto pode chegar a 24% em bairros nobres de São Paulo, enquanto nas periferias o aumento médio ficou em 9%. O ITBI, que hoje é pago no momento da compra, também sofreu alterações: a alíquota máxima subiu de 4% para 6% e o pagamento pode ser parcelado em até 12 vezes — uma mudança que o mercado imobiliário recebeu com cautela.

Na locação de imóveis, a nova legislação acabou com a possibilidade de repassar integralmente o IPTU ao inquilino, prática comum em contratos anteriores. Agora, a divisão é obrigatória: o proprietário deve arcar com 50% do tributo, e o inquilino, com os outros 50%, salvo acordo específico em contrato que estabeleça percentuais diferentes. Especialistas recomendam revisão de todos os contratos ativos até o fim do ano, pois a mudança pode gerar conflitos.

Outro ponto que pega muitos de surpresa é a tributação sobre aluguéis semanais e temporários. A reforma criou uma alíquota reduzida de 8% para locações de curta duração, mas impôs a obrigatoriedade de cadastro na prefeitura e a retenção na fonte. Quem não se adequar até 31 de outubro de 2026 estará sujeito a multa de 15% sobre o valor do aluguel. O movimento é visto como uma tentativa de fiscalizar o mercado de hospedagens por aplicativos, que cresceu 35% no último ano.

No âmbito do mercado secundário, a compra e venda de imóveis usados passará a ser centralizada em uma plataforma nacional da Receita Federal, com previsão de redução do ITBI para 4% até 2030 — uma promessa que ainda precisa de regulamentação. "O principal efeito imediato é a necessidade de planejamento", afirma a economista Paula Andrade, da Abrainc. "Quem comprou imóvel na planta e está prestes a receber as chaves deve antecipar o registro para evitar o novo ITBI."

Para se proteger, o caminho é recorrer à revisão da cobrança. Qualquer contribuinte pode entrar com recurso administrativo até 90 dias após o recebimento do carnê, apresentando laudo de avaliação de mercado. Em paralelo, a Câmara dos Deputados analisa um projeto para limitar o aumento do IPTU a 10% ao ano, mas a votação só deve ocorrer em setembro. Até lá, o conselho é renegociar contratos de locação com reajuste baseado no IPCA e não no valor do tributo.

Com a promessa de simplificação, a reforma acaba de criar um novo burocrata: o gestor imobiliário. Para o investidor, a dica é profissionalizar a administração dos imóveis e contar com contadores especializados em tributação predial. O cenário é de transição, mas quem agir já pode evitar os maiores impactos.