Reforma tributária: FIIs podem perder isenção em 30 dias; veja o impacto

O Congresso Nacional vive uma semana decisiva para o mercado de fundos imobiliários. Está em pauta na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei Complementar 68/2025, que prevê a cobrança de 15% de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por FIIs a partir de janeiro de 2027. A medida, que faz parte da regulamentação da reforma tributária, tem gerado forte reação de investidores e especialistas, que veem risco de fuga de capital do setor.

De acordo com dados da B3, os FIIs movimentaram R$ 14,2 bilhões em novas ofertas no primeiro semestre de 2026, uma queda de 22% em relação ao mesmo período do ano passado. A simples expectativa da tributação já impacta o mercado secundário: o índice Ifix acumula desvalorização de 4,8% desde o início de agosto, enquanto o CDI rendeu 0,9% no mesmo intervalo. "O investidor está vendendo antes que a regra seja aprovada, pressionando os preços das cotas", afirma a analista da Guide Investimentos, Carla Mazoni.

A disputa no Congresso ganhou novos contornos na última terça-feira, quando o relator do projeto, deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), apresentou uma versão que mantém a alíquota, mas cria uma faixa de isenção para cotistas com rendimentos mensais de até R$ 3.500. A proposta, no entanto, não agradou o mercado. "Isso cria uma complexidade enorme e ainda deixa de fora a maioria dos pequenos investidores, que aplicam valores menores", critica o presidente da Associação Brasileira de Fundos Imobiliários (ABFII), Pedro Cavalcanti.

Enquanto o texto não é votado, investidores correm para se antecipar. Na última semana, o volume de negociações de FIIs na B3 saltou para R$ 2,3 bilhões por dia, ante uma média de R$ 1,6 bilhão no mês anterior. Muitos estão realizando lucros ou migrando para ativos de renda fixa, como debêntures incentivadas, que continuam com isenção fiscal. "Quem tem FII para renda deve reavaliar a posição; a rentabilidade líquida pode cair de 8% ao ano para 6,8%", calcula o economista-chefe da XP, Caio Megale.

O governo, por sua vez, defende a medida como forma de aumentar a arrecadação e financiar a desoneração da folha de pagamentos. Estimativas do Ministério da Fazenda indicam que a tributação dos FIIs pode gerar R$ 5,4 bilhões por ano aos cofres públicos. Mas críticos apontam que o impacto negativo sobre o setor imobiliário será maior: a Abrainc projeta uma redução de até 30% nos lançamentos de imóveis para 2027, caso a alíquota seja aprovada sem alterações.

O prazo é curto. O presidente da Câmara, Arthur Lira, já sinalizou que a votação deve ocorrer até o fim deste mês, antes do início da campanha eleitoral. Se aprovado, o projeto seguirá para o Senado, onde a tramitação pode se estender até novembro. Especialistas recomendam que investidores acompanhem de perto as próximas sessões e considerem diversificar a carteira, mas evitam decisões precipitadas. "O mercado já precificou parte dessa mudança; quem vender agora pode realizar perda desnecessária", pondera a sócia da Vallya Investimentos, Renata Duarte.

Enquanto isso, o Copom, em sua última reunião, manteve a Selic em 12,25% ao ano, o que ainda favorece a renda fixa. Mas se a tributação dos FIIs for aprovada, a relação risco-retorno desses fundos muda substancialmente, e o investidor precisa recalcular seus objetivos de longo prazo. A próxima semana será decisiva para definir os rumos de um dos setores mais promissores do mercado de capitais brasileiro.