Reforma tributária: FIIs pagarão 15% em 2027? Veja quem perde

Brasília — A disputa em torno da tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganhou um novo capítulo nesta semana. O texto-base do projeto de lei que altera a alíquota do imposto de renda sobre os rendimentos dos FIIs foi aprovado na Câmara dos Deputados na última terça-feira (26), com uma margem apertada de 238 votos a 201. Se virar lei, a alíquota de 15% passará a incidir sobre os dividendos distribuídos a partir de 1º de janeiro de 2027, mas apenas para cotas adquiridas após a sanção. Para os atuais cotistas, a isenção será mantida — uma vitória do lobby imobiliário, que mobilizou mais de 120 parlamentares nas últimas semanas.

Na prática, o investidor que comprar um FII hoje continuará isento, enquanto quem entrar no mercado depois da sanção — prevista para outubro — terá de pagar 15% sobre os rendimentos mensais. A medida, segundo o relator da matéria, deputado Pedro Paulo (PSD-RJ), é uma forma de compensar a redução da alíquota do Imposto de Renda para pessoas físicas com renda até R$ 5.000, que caiu de 27,5% para 25% neste ano. Já o mercado reagiu mal: o índice de FIIs da B3 (IFIX) recuou 2,3% na quarta-feira, pressionado pela incerteza sobre a transição.

Especialistas apontam que a mudança pode reconfigurar o mercado. Levantamento da Abrainc, divulgado no último Copom, indica que a captação líquida dos FIIs — que somou R$ 32 bilhões no primeiro semestre — pode cair até 18% no próximo ano se a alíquota for confirmada. “O investidor vai migrar para outros ativos, como debêntures incentivadas ou até mesmo imóveis físicos, que preservam a isenção”, avalia Luciana Ribeiro, sócia da VG Research, que acompanha o setor. A expectativa é que os gestores passem a oferecer produtos com hedge fiscal, mas ainda não há consenso sobre a eficácia.

No Senado, a pressão é para retirar a tributação do texto. O presidente da Casa, Davi Alcolumbre, sinalizou em entrevista nesta quinta-feira que vai “debater com profundidade” o tema, mas admitiu que a arrecadação é “necessária”. O governo estima um ganho de R$ 8,4 bilhões ao ano com a medida, valor que seria usado para financiar o programa Minha Casa, Minha Vida, que enfrenta cortes no orçamento de 2027. Se o Senado aprovar a emenda supressiva, a matéria volta para a Câmara, em um vai e vem que pode se arrastar até dezembro.

Para o investidor, a recomendação dos analistas é clara: se você pretende iniciar uma posição em FIIs, vale avaliar se faz sentido comprar antes da sanção presidencial, prevista para 20 de outubro. Isso garante a isenção vitalícia sobre os rendimentos, mesmo que as cotas sejam vendidas no futuro. Mas atenção: a proposta também prevê que os ganhos de capital na venda de cotas passem a ser tributados em 15% para todos — inclusive os atuais cotistas —, o que pode mudar a rentabilidade final do investimento. A Fipezap, em relatório divulgado nesta semana, calcula que, em um cenário de venda após cinco anos, a alíquota reduziria o ganho líquido em até 3,2 pontos percentuais ao ano.

A bolsa ainda não precificou totalmente o risco, já que a incerteza sobre a votação no Senado é grande. O que se sabe é que a janela para quem quer aproveitar a isenção é curta. “Se o projeto for aprovado como está, o mercado vai se dividir em dois regimes: o dos cotistas antigos, que continuam com vantagem, e o dos novos, que terão de recalcular a rentabilidade”, resume o economista-chefe da corretora Necton, Alvaro Bandeira. O próximo passo é o parecer na Comissão de Assuntos Econômicos do Senado, marcado para 8 de setembro, que deve indicar o rumo da votação.