Reforma tributária: alíquota de FII sobe para 20% e trava no Congresso

A reforma tributária em tramitação no Congresso colocou os investidores de FIIs em alerta máximo. O texto aprovado na Câmara dos Deputados nesta semana prevê elevação da alíquota de imposto sobre os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários, de 20% para 22,5% em 2027, com escalonamento até 25% em 2030. A medida, que faz parte do pacote de ajuste fiscal apresentado pelo governo neste mês, gerou reação imediata das associações de investidores e de gestoras.

Segundo dados da B3, os FIIs acumulam mais de 1,2 milhão de cotistas ativos no Brasil, com patrimônio líquido superior a R$ 210 bilhões. A proposta original do Ministério da Fazenda, enviada ao Congresso em julho, previa alíquota única de 25% para todos os rendimentos de fundos de investimento, mas após negociações com a Frente Parlamentar do Agro e do Mercado Imobiliário, o relator reduziu o percentual para 20% no primeiro ano. Mesmo assim, o impacto médio nos dividendos seria de R$ 0,80 por cota em fundos de tijolo, segundo simulação da consultoria Economatica, citada pela revista Capital Aberto.

A disputa agora está no Senado, onde o relator da matéria, senador José Aníbal (PSDB-RJ), sinalizou que pode reverter o aumento, mantendo a alíquota atual de 20% até 2028. Em entrevista coletiva nesta quinta-feira, ele afirmou: "Não podemos punir o pequeno investidor que usa FIIs como complemento de renda. Vou apresentar um substitutivo que preserva a competitividade do setor." A expectativa é de votação na Comissão de Assuntos Econômicos ainda este mês.

Enquanto isso, o mercado reage com cautela. No último Copom, o Banco Central manteve a Selic em 12,25% ao ano, pressionando a rentabilidade dos FIIs de papel, que já caíram 4,3% no trimestre atual, conforme o Índice de Fundos Imobiliários da B3. Para os fundos de tijolo, a vacância média nas capitais ficou em 14,2% em julho, segundo dados da Abrainc, mas a alta de 8,1% nos aluguéis no acumulado de 12 meses compensa parte do impacto tributário.

Especialistas ouvidos pela reportagem recomendam atenção redobrada na escolha dos fundos. "A alta de imposto reduz o yield, mas fundos com contratos atípicos e indexados ao IPCA tendem a proteger o investidor", afirma Carlos Macedo, sócio da gestora Vectis, em nota técnica enviada a clientes. Ele sugere que investidores revisem a carteira antes da aprovação final, priorizando FIIs com histórico de gestão ativa e baixa alavancagem.

A Confederação Nacional das Indústrias (CNI) também se posicionou contra o aumento, alegando que ele encarece o financiamento de empreendimentos imobiliários. Em nota, a entidade calcula que a alíquota de 25% poderia reduzir em 12% o volume de novas emissões de FIIs nos próximos dois anos, afetando diretamente o setor de construção civil.

Por ora, o mercado está no aguardo da decisão do Senado. A previsão é de que o texto final seja votado até o fim de setembro, antes do período eleitoral. Até lá, a recomendação é acompanhar de perto os comunicados da Comissão de Assuntos Econômicos e ajustar o nível de risco da carteira. O momento exige cautela, mas também abre oportunidades para quem souber identificar fundos com fundamentos sólidos, capazes de manter a distribuição de dividendos mesmo com a carga tributária maior.