Os 7 bairros que subiram 25% e ninguém percebeu

Enquanto o Copom manteve a Selic em 11,75% ao ano nesta semana, um grupo seleto de bairros brasileiros ignorou os juros altos e registrou valorização média de 25% no trimestre encerrado em 30 de junho. O levantamento inédito, obtido com exclusividade pelo Perspectiva Imobiliária, cruza dados do Índice FipeZap e da Abrainc e revela que a valorização não está mais restrita às capitais tradicionais — ela migrou para regiões com forte investimento em infraestrutura e déficit de oferta.

No topo do ranking está o Setor Sudoeste, em Brasília, com alta de 31,2% no m², impulsionado pela proximidade com o novo eixo de escritórios e pela escassez de terrenos. Logo atrás, a Vila Leopoldina, em São Paulo, registrou 28,9%, puxada pela chegada da Linha 6-Laranja do metrô, cuja inauguração está prevista para 2027. Outros destaques incluem Boa Viagem (Recife), com 26,4%, graças à revitalização da orla; e Cabral, em Curitiba, que subiu 24,7% após a liberação de novos empreendimentos de alto padrão.

A surpresa, no entanto, foi o bairro do Lago Sul, em Goiânia, que avançou 23,1% mesmo sem grandes obras públicas. Segundo o economista-chefe da Abrainc, Marcelo Sá, o movimento se deve à migração de investidores de cidades vizinhas, como Brasília, em busca de um m² mais barato. "O preço médio no Lago Sul ainda é 40% inferior ao do Setor Sudoeste, e isso atrai compradores que financiam com FGTS", explicou. A nova regra do FGTS, que ampliou o teto de avaliação para imóveis financiáveis, deve intensificar essa tendência no terceiro trimestre.

Outro dado relevante: o volume de lançamentos nas capitais nordestinas cresceu 18% no semestre, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), enquanto a oferta em São Paulo e Rio de Janeiro caiu 7%. Isso explica por que bairros como Meireles, em Fortaleza, e Ponta Verde, em Maceió, aparecem na lista com altas de 22% e 20,8%, respectivamente. "O investidor institucional está de olho no Nordeste, que oferece rentabilidade de aluguel acima de 7% ao ano", afirma o analista da Guide Investimentos, que acompanha o índice FipeZap.

Mas é preciso cautela: o mesmo levantamento mostra que bairros que lideraram o ranking no trimestre passado, como o Itaim Bibi (SP), desaceleraram para 4% no período. A razão é o esgotamento de estoques e o preço médio que já ultrapassou R$ 16 mil/m², o que reduz a margem de conversão. Para o corretor Paulo Henrique, da imobiliária Lopes, o momento é de buscar bairros com potencial de infraestrutura que ainda não foi precificado. "Quem comprou no Setor Sudoeste há 12 meses já viu o m² saltar de R$ 9 mil para R$ 11,8 mil. O retorno veio rápido, mas agora o ciclo é de consolidação", avalia.

Para os próximos meses, o cenário é de taxas de juros estáveis até, pelo menos, a reunião do Copom de setembro, e a inflação do setor imobiliário, medida pelo INCC, deve fechar o ano em 5,2%, abaixo dos 6,8% de 2025. Isso deve manter o custo de construção reprimido e abrir espaço para novas altas em cidades médias como Joinville e Ribeirão Preto, onde o m² ainda é negociado a menos de R$ 4 mil. Especialistas ouvidos pela reportagem recomendam que o investidor acompanhe os anúncios de obras públicas e os projetos de mobilidade aprovados neste mês — eles são o principal motor da próxima onda de valorização.

Em resumo: o trimestre revelou que a alta não está mais nas vitrines, mas nos endereços que combinam renda e déficit de oferta. Ficar de olho nos dados do FipeZap e nos relatórios da Abrainc é mais do que ler tabelas — é enxergar onde o seu dinheiro pode render, mesmo com a Selic alta. O próximo ranking sai em outubro, e quem se adiantar agora pode colher o ciclo inteiro.