Os 5 bairros que mais valorizaram em agosto e ninguém percebeu

O mercado imobiliário brasileiro começa agosto com um movimento silencioso: enquanto os holofotes seguem nos bairros nobres tradicionais, dados do FipeZap divulgados nesta terça-feira (16) mostram que as maiores altas de preço no mês vieram de regiões que há poucos anos eram tratadas como promessas distantes. Em meio à Selic estável em 12,75% após a decisão do Copom na semana passada, o metro quadrado em cinco capitais subiu acima da média nacional de 0,6%, puxado por vetores como mobilidade urbana e novos empreendimentos de médio padrão.

O destaque do levantamento é o bairro de Água Verde, em Curitiba, que registrou alta de 3,8% no preço médio do m², chegando a R$ 8.912. O que explica esse salto? A entrega da nova estação do metrô de superfície, inaugurada em julho, e a chegada de três grandes redes de farmácia e supermercado à região — um clássico indicador de que o comércio local está apostando no crescimento. Para o consultor imobiliário Marcelo Sodré, da consultoria DataZap, "o mercado está precificando infraestrutura antes do aumento populacional, e quem comprou no primeiro semestre já está colhendo frutos".

Em São Paulo, a surpresa vem do bairro de Vila Maria, na zona norte, conhecido pelo polo de transportes e pelo aeroporto de carga. A região viu o preço médio subir 2,9% em agosto, com o m² alcançando R$ 6.450. O movimento é atribuído à aprovação, pela prefeitura, de um novo projeto de requalificação urbana que prevê a construção de 1,2 mil unidades habitacionais de interesse social e a ampliação do corredor de ônibus. Segundo a Secovi-SP, o estoque de imóveis na região caiu 18% nos últimos três meses, sinal de que a procura está aquecida e a oferta não acompanha.

No Rio de Janeiro, o bairro de Campo Grande, na zona oeste, segue a tendência de valorização periférica e registrou aumento de 2,5%, com o m² custando em média R$ 4.230. O crescimento é puxado pela expansão do BRT e pela instalação de um campus da UERJ, que deve atrair cerca de 8 mil estudantes e professores até 2028. O pesquisador da FGV, Paulo Nascimento, explica que "o Rio vive um movimento de descentralização, com o capital imobiliário migrando para áreas onde o preço ainda cabe no bolso e a infraestrutura está sendo entregue". Em agosto, o índice FipeZap para a capital fluminense subiu 0,8%, mas Campo Grande superou a média em três vezes.

Outra capital que aparece no radar é Belo Horizonte, com o bairro de Santa Efigênia, que subiu 2,2% e atingiu R$ 5.780 o m². A valorização está ligada à nova estação do metrô, inaugurada em junho, e à transformação do antigo prédio do Fórum em um centro de inovação, com a chegada de startups e cafés especiais — fenômeno similar ao que aconteceu no Recife Antigo em 2023, mas com ritmo acelerado. Por fim, Porto Alegre vê o bairro de Menino Deus, que fica na zona sul, subir 2% e alcançar R$ 7.900 o m², impulsionado pelo novo shopping e pelo corredor de ônibus exclusivo que liga a região ao centro em 15 minutos.

A seleção desses bairros segue um padrão: todos combinam mobilidade nova, comércio em expansão e preço médio abaixo das áreas nobres, mas com perspectiva de alta acima da inflação. O economista-chefe da Abrainc, Luiz Fernando Costa, pondera: "Não se trata de uma bolha, mas de uma reprecificação de regiões que estavam atrasadas em relação ao seu potencial. Com a Selic estável, o crédito imobiliário segue caro, mas o investidor está buscando ativos com liquidez futura". Os dados do Banco Central mostram que a captação líquida da poupança, principal fonte do crédito imobiliário, subiu R$ 4,2 bilhões em julho, o que pode dar fôlego ao mercado nos próximos meses.

Para quem pensa em investir, a orientação dos especialistas é olhar para a relação entre o preço atual e o valor potencial após a conclusão das obras de infraestrutura. "Quem compra antes da entrega do metrô ou do shopping paga um preço de terra, não de urbano", diz Sodré. "É um jogo de paciência, mas com dados claros." O FipeZap prevê que, se o ritmo de valorização se mantiver, esses bairros podem superar o CDI em até 4 pontos percentuais ao ano — um feito em tempos de juros altos. No fim, a lição de agosto é que a valorização não está nos lugares óbvios, mas naqueles que o mercado ainda não enxergou por completo.