O galpão que pagou mais que imóvel residencial em 2026: o mapa logístico que ninguém viu
Enquanto o mercado imobiliário residencial patina com juros reais de 8,5% ao ano, os galpões logísticos classe AAA em São Paulo e Minas Gerais registraram alta de 22% no valor do metro quadrado no trimestre. Por trás disso, há uma tese de investimento que mistura nearshoring e reforma tributária.
O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento atípico em julho de 2026. Enquanto o IFIX acumula queda de 1,8% no mês, pressionado pela alta da Selic para 14,25% ao ano no último Copom, os FIIs de logística e industrial (segmento de tijolo) registram valorização média de 4,3% no trimestre atual, segundo dados da B3 divulgados nesta semana.
O que explica essa resiliência em um cenário de juros reais de 8,5% ao ano? A resposta está na confluência de duas forças: a aceleração do nearshoring industrial pós-aprovação do novo arcabouço fiscal e a reforma tributária, que entrou em vigor em abril de 2026. Empresas do setor automotivo e de bens de capital estão expandindo fábricas no interior de São Paulo e no Triângulo Mineiro, gerando demanda por galpões logísticos classe AAA próximos a rodovias como Anhanguera e Fernão Dias.
Dados da Abrainc divulgados na última quinta-feira mostram que o volume de locação de galpões logísticos no Brasil cresceu 17% no primeiro semestre de 2026 comparado ao mesmo período de 2025, atingindo 4,8 milhões de metros quadrados. A taxa de vacância caiu para 6,2%, menor nível desde 2019. Em contrapartida, o mercado residencial viu as vendas recuarem 9% no período, segundo o Secovi-SP, com estoque elevado em algumas regiões.
Para o investidor, a tese vai além do rendimento de aluguel. Com a alta do metro quadrado, galpões adquiridos em 2024 (quando o preço médio era de R$ 4.200/m² em Cajamar) hoje já são negociados a R$ 5.150/m² – valorização de 22,6% em 18 meses. Isso supera a maioria dos imóveis residenciais em São Paulo, que no mesmo período tiveram alta de apenas 8%, segundo o índice FipeZap.
A recomendação de analistas consultados pela Perspectiva Imobiliária neste mês é focar em galpões localizados em condomínios logísticos certificados (selo LEED ou AQUA), com contratos atípicos (indexados ao IPCA + 4% a 6% ao ano) e prazos longos (mínimo de 5 anos). Fundos como o XP Log (XPML11) e o BTG Pactual Log (BTAL11) têm se destacado, com dividend yields de 9,5% a 10,2% nos últimos 12 meses – acima da média do IFIX, que gira em torno de 8,7%.
Atenção: o cenário de juros altos ainda pressiona o valuation de ativos de maior risco. A dica prática é diversificar entre galpões em regiões consolidadas (Cajamar, Louveira, Extrema) e novos hubs emergentes, como o entorno do Porto de Santos e a região de Goiânia, que se beneficiam do agro. Esta semana, a incorporadora Tegra anunciou um novo condomínio logístico em Itu (SP) com 120 mil m², totalmente pré-locado por uma grande varejista – sinal de que a demanda continua forte.
