Nova regra do FGTS Futuro muda financiamento em 30 dias; veja quem perde

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta semana uma nova regulamentação para o uso do FGTS Futuro no financiamento imobiliário, e a medida já provoca reações no mercado. A principal mudança, publicada no Diário Oficial na última terça-feira, reduz o teto de comprometimento da renda para quem utiliza o benefício, que cai de 35% para 30% do salário bruto. A decisão, tomada em conjunto com o Conselho Curador do FGTS, visa conter o avanço da inadimplência, que, segundo dados do Banco Central, subiu de 2,1% para 2,8% no primeiro semestre de 2026.

Na prática, o trabalhador que hoje usa o FGTS Futuro para complementar a parcela do financiamento precisará ter uma renda mínima maior para manter o mesmo imóvel. Estima-se que cerca de 2 milhões de pessoas, com contratos em fase de assinatura ou que pretendiam usar o benefício neste trimestre, serão diretamente afetadas. A Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) calcula que o valor médio financiado com o FGTS Futuro cairá de R$ 350 mil para R$ 280 mil, uma redução de 20% no poder de compra.

A medida chega em um momento delicado. No último Copom, realizado em agosto, a Selic foi mantida em 12,75% ao ano, mas o comunicado indicou possibilidade de alta na próxima reunião, pressionada pela inflação de serviços. Com juros elevados, a parcela de um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos saltou de R$ 2.900 para R$ 3.200 nos últimos seis meses, segundo simulações da plataforma Melhor Taxa. Para especialistas, a nova regra do FGTS Futuro, somada à Selic alta, deve esfriar o mercado de imóveis populares, justamente o público-alvo do programa.

O vice-presidente de Habitação da Caixa, João Paulo de Souza, defendeu a mudança em entrevista coletiva na quinta-feira: "O objetivo é garantir que o trabalhador não se endivide além do seu limite e evitar que percamos o imóvel para a inadimplência." No entanto, a Federação das Associações de Mutuários (FAM) criticou a medida, afirmando que ela exclui justamente quem mais precisa. "Na prática, quem ganha até dois salários mínimos terá dificuldade de financiar qualquer imóvel acima de R$ 150 mil", afirma o presidente da entidade, Carlos Alberto dos Santos.

Para quem já possui contrato ativo com o FGTS Futuro, a regra é de transição: contratos assinados até 31 de agosto de 2026 serão mantidos nas condições antigas. Já os novos pedidos, a partir de 1º de setembro, já seguem o novo teto. Isso significa que, nos próximos 30 dias, há uma corrida para assinar contratos nas condições antigas — a Caixa estima que o volume de pedidos cresceu 40% nesta semana.

A medida também impacta o setor da construção civil, que já sentia os efeitos da alta dos juros. A incorporadora MRV, uma das maiores do país no segmento econômico, informou em fato relevante que irá revisar seus lançamentos para o quarto trimestre, possivelmente reduzindo o número de unidades. Segundo a Abrainc, a venda de imóveis na faixa de até R$ 300 mil caiu 8% no segundo trimestre de 2026 em relação ao trimestre anterior, e a nova regra deve aprofundar essa queda.

Se você estava planejando usar o FGTS Futuro para financiar um imóvel, é essencial verificar com seu banco se você ainda se enquadra nas novas condições. Analise também se a parcela cabe no orçamento, considerando que a renda comprometida não pode ultrapassar 30%. Em um cenário de juros elevados, pode ser mais vantajoso esperar uma eventual queda da Selic, prevista por analistas para o início de 2027. Acompanhe as próximas reuniões do Copom e fique atento às novas portarias da Caixa.