Nova lei do inquilinato dá prazo de 90 dias para donos de imóveis se adaptarem

O Congresso aprovou nesta semana o novo marco legal do aluguel, e a lei sancionada hoje já tem data para valer: 21 de novembro de 2026. A principal mudança é a redução da multa de quebra de contrato para 5% do valor total do contrato, independentemente do prazo restante. Antes, a multa era proporcional ao tempo faltante, o que gerava prejuízos para inquilinos que precisavam sair antes do fim do contrato.

Outra novidade é a permissão para usar seguro-aluguel ou carta de fiança bancária no lugar do fiador. A medida, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Ricardo Mendes, "desburocratiza a locação e amplia o acesso ao mercado". Mas a regra também traz exigências: a garantia deve cobrir pelo menos 12 meses de aluguel, e a documentação deve ser registrada em cartório.

Para quem já possui contratos em andamento, a lei estabelece um período de adaptação de 90 dias. Ou seja, até fevereiro de 2027, os contratos antigos podem ser renovados com as novas regras, mas não são obrigados a se adaptar imediatamente. No entanto, especialistas recomendam que proprietários e locatários revisem seus contratos agora para evistar conflitos futuros.

A mudança também impacta os reajustes: o IGP-M deixou de ser o índice automático, e agora as partes podem escolher livremente, incluindo o IPCA, que está em 4,2% ao ano. "Para quem tem aluguel reajustado por IGP-M, que acumula alta de 8,1% em 12 meses, trocar para IPCA pode reduzir o aumento em mais de 3 pontos percentuais", explica a economista do Secovi-SP, Carla Nogueira.

Dados do FipeZap mostram que o aluguel residencial em São Paulo subiu 1,2% em julho, acumulando 9,8% em 12 meses. Com a nova lei, a expectativa é que os preços se estabilizem, já que a oferta de imóveis para locação deve aumentar com a redução de riscos para os proprietários.

A lei também cria um cadastro nacional de inadimplentes de aluguel, que será alimentado por cartórios e imobiliárias. Para o locador, isso reduz o risco de calote; para o inquilino, é um incentivo para manter o pagamento em dia. A implementação desse cadastro está prevista para janeiro de 2027.

Em meio a essas mudanças, o mercado já reage: as locações de imóveis residenciais cresceram 15% no segundo trimestre de 2026, segundo a Abrainc. A tendência é que o aluguel se torne uma opção mais atrativa frente à compra, principalmente com a taxa Selic ainda em 13,75% ao ano, como decidido no último Copom.

Se você é proprietário ou pretende alugar um imóvel, o momento é de atenção. Revisar contratos, avaliar as novas garantias e entender os índices de reajuste pode evitar dores de cabeça e garantir uma locação mais segura e vantajosa para ambos os lados.