Nova lei do inquilinato: 7 mudanças que afetam seu bolso em 2026

Após dois anos de tramitação, o Congresso Nacional aprovou nesta semana o novo marco legal do inquilinato, que altera 14 pontos da Lei do Inquilinato (8.245/91). A sanção presidencial é esperada para os próximos dias, mas as regras já geram repercussão no mercado imobiliário, especialmente para quem vive de renda com aluguéis.

Entre as mudanças mais aguardadas está a criação do fiador eletrônico, que reduz a exigência de um fiador presencial e permite que seguradoras e bancos ofereçam garantias digitais. A expectativa é que isso reduza a inadimplência, que hoje gira em torno de 6,5% no setor, segundo dados da Abrainc divulgados no último trimestre.

Outra alteração relevante é a limitação da multa por atraso no pagamento a 10% do valor do aluguel, com teto de R$ 300. Antes, a multa poderia ser estipulada livremente pelas imobiliárias, chegando a 20% ou mais. O reajuste anual, que tradicionalmente usava o IGP-M, agora terá o IPCA como índice padrão, com possibilidade de negociação por outros índices.

Para os investidores, a novidade é a criação do contrato de locação com prazo mínimo de 24 meses e a possibilidade de reajuste semestral se houver cláusula de indexação por IPCA. Isso dá mais previsibilidade de receita, mas exige atenção à atualização dos contratos antigos.

O projeto também prevê a criação de um cadastro nacional de inadimplentes do aluguel, que será gerido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pela Abrainc, facilitando a análise de crédito para novos contratos. A medida é vista como positiva pelo setor, que espera uma redução de até 2 pontos percentuais na inadimplência até 2027.

No entanto, especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária alertam para o aumento da burocracia nos primeiros 90 dias de vigência, com a necessidade de adaptação dos sistemas de imobiliárias e cartórios. O Secovi-SP recomenda que proprietários e inquilinos revisem os contratos atuais e se preparem para as novas regras.

Para o investidor, a principal recomendação é diversificar o perfil de locação, priorizando imóveis com alta liquidez e evitando contratos longos sem cláusula de reajuste automático. Com o IPCA mais previsível que o IGP-M, o aluguel deve se tornar uma fonte de renda mais estável, mas é fundamental acompanhar de perto as atualizações regulatórias e a jurisprudência que será formada.

A nova lei entra em vigor em 30 dias após a sanção, e o governo promete publicar um guia prático para o cidadão. Enquanto isso, o mercado segue atento aos efeitos práticos, que podem ser sentidos já no próximo reajuste de contratos, previsto para janeiro de 2027.