Nova lei do inquilinato: 5 regras que mudam contratos de aluguel em 30 dias

O Congresso Nacional aprovou na última terça-feira (18 de agosto) o projeto de lei que reforma o marco regulatório do aluguel no Brasil, após mais de dois anos de tramitação. O texto, que agora segue para sanção presidencial, altera pontos centrais da Lei do Inquilinato (lei 8.245/91), que estava praticamente intacta desde a década de 1990. Para quem vive de renda com imóveis ou depende de um contrato para morar, as mudanças começam a valer em até 30 dias após a publicação no Diário Oficial.

De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), que acompanhou a votação, o novo marco deve destravar um estoque de mais de 500 mil imóveis vazios no país, hoje parados pelo receio de calote ou pela burocracia para reaver o bem. O ponto mais polêmico é a redução da multa de rescisão antecipada, que cai de 3 para 1 aluguel vigente, limitada a 5% sobre o saldo do contrato. A medida, defendida pelos inquilinos, foi criticada por investidores, que veem aumento do risco no curto prazo.

Outra mudança relevante: o fiador deixa de ser a única garantia aceita. O locatário poderá optar por fundo garantidor, título de capitalização ou seguro-fiança, que já vinham crescendo, mas agora passam a ser regulados de forma padronizada. A Secovi-SP calcula que a nova regra pode reduzir em até 20% o custo de entrada para alugar, já que o seguro-fiança médio, hoje em 1,5 aluguel, deve ter o valor balizado pela nova lei.

Para o reajuste anual, o texto fixa o IPCA como índice preferencial, com opção de negociação pelo IGP-M — que nos últimos 12 meses acumula alta de 5,2%, segundo a FGV. A proposta original era tornar o IPCA obrigatório, mas a pressão do setor imobiliário, que usava o IGP-M como proteção contra inflação de custos, manteve a alternativa. Na prática, contratos antigos poderão ser migrados para a nova regra, desde que haja concordância das partes.

O projeto também acelera a desocupação em caso de inadimplência. Se aprovado sem vetos, o prazo para o despejo cai de 2 meses para 15 dias, após a decisão judicial. Hoje, o locador que não recebe há 3 meses leva até 6 meses para reaver o imóvel, segundo dados do TJ-SP. A nova redação prevê que, se o inquilino quitar o débito após a citação, ele poderá permanecer — mas a reincidência no mesmo contrato é proibida.

Apesar do avanço, o texto ainda enfrenta resistência no Palácio do Planalto. O presidente deve sancionar integralmente ou vetar o trecho da multa, segundo o ministro das Cidades, que se reuniu ontem com líderes da Frente Parlamentar do Mercado Imobiliário. A expectativa é que a sanção ocorra até o fim do mês, com os dispositivos valendo imediatamente. Para o investidor, o conselho da Abrainc e da Anbima: revisar os contratos em vigor, pois a janela para adaptação é curta e os novos prazos alteram o fluxo de caixa dos aluguéis.