Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que reajustam seu aluguel em até 18%

O Congresso aprovou e o presidente sancionou, na última terça-feira (18/08), a nova lei do inquilinato (Lei nº 14.892/2026), que traz a primeira grande reforma no marco legal do aluguel desde 1991. A medida, que entra em vigor em 1º de setembro, altera pontos críticos como índice de reajuste, garantias e prazos de aviso prévio. Segundo a Abrainc, a expectativa é que o novo texto reduza a inadimplência no setor em até 30% nos próximos 12 meses.

Entre as mudanças mais sentidas no bolso, está a criação de um teto para o reajuste anual: o índice não poderá superar a variação do IPCA mais 5%. Na prática, com o IPCA acumulado em 12 meses até julho de 2026 em 4,8%, o reajuste máximo seria de 9,8%. Isso significa que contratos que usavam IGP-M, que acumulou 14,2% no mesmo período, terão um aumento limitado — uma economia de até 18% para o locatário em relação ao que seria aplicado sem a lei.

Outra alteração relevante é a possibilidade de o inquilino usar o FGTS para quitar débitos de até 3 meses de aluguel, em caso de desemprego involuntário. A medida, que já valia para financiamento, agora se estende à locação, como confirmou o Banco Central nesta semana. Segundo a Caixa, cerca de 2,1 milhões de trabalhadores formais poderão ser beneficiados imediatamente.

A lei também muda as regras para fiador e seguro-fiança: o fiador não poderá mais ser acionado por dívidas que ultrapassem 12 meses de aluguel, e a multa de quebra de contrato fica limitada a 10% do valor total do contrato — antes, chegava a 20%. Para o locador, a novidade é a permissão de incluir cláusula de reajuste trimestral por IPCA, o que reduz a defasagem em mercados aquecidos, como São Paulo e Florianópolis, onde os preços subiram 11,3% e 9,7% no acumulado do ano, segundo o FipeZap.

Especialistas apontam que a lei deve destravar novos contratos. Segundo levantamento do Secovi-SP, o número de imóveis disponíveis para locação cresceu 12% só nos últimos 30 dias, com a expectativa de queda nos valores de entrada. “A segurança jurídica era o principal gargalo; agora, com regras mais claras, o mercado deve girar mais rápido”, avalia o economista-chefe da Abrainc, Rafael Castro, em nota divulgada nesta quinta-feira.

Para quem está em contrato ativo, a orientação é revisar o índice aplicado e, se for o caso, negociar com o proprietário. A lei determina que o novo teto vale para todos os contratos, inclusive os vigentes, desde que o aniversário ocorra após setembro. Vale lembrar: a lei não é retroativa para multas já aplicadas, mas o locatário que pagar a multa antiga poderá pedir a diferença de volta.

A nova legislação também estabelece a criação de um cadastro nacional de inadimplentes locatícios, que será gerido pelo Banco Central e poderá ser consultado por imobiliárias e proprietários. A medida visa reduzir a assimetria de informações, mas impõe um alerta: quem atrasar o aluguel por mais de 3 meses terá o nome incluído no cadastro, o que pode dificultar novas locações por até 5 anos.

Em resumo, a nova lei do inquilinato é uma das mais profundas reformas do setor em décadas. Se você é locatário, o impacto imediato é positivo: reajuste limitado e mais garantias em caso de perda de renda. Para o locador, o ganho está na previsibilidade e na redução da inadimplência. Fique atento às datas de aniversário do contrato e, se tiver dúvidas, procure um advogado especializado ou a associação de bairro.