Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que podem reduzir seu aluguel em até 18%

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (12) o substitutivo ao Projeto de Lei 1.284/2026, que reforma o marco legal do aluguel no Brasil. O texto, que segue agora para o Senado, promete ser a maior mudança na Lei do Inquilinato desde 1991, atingindo diretamente cerca de 12 milhões de contratos de locação ativos no país, segundo dados da Abrainc divulgados nesta semana.

Entre as principais alterações, está a substituição do IGP-M como índice padrão de reajuste pelo IPCA, medida que, na prática, pode representar uma redução de até 18% no valor dos aluguéis nos últimos 12 meses, considerando a diferença acumulada entre os dois índices até julho (IPCA de 4,2% ante IGP-M de 12,5%). O texto também cria um teto de reajuste anual de 5% acima da inflação para contratos residenciais, algo inédito na legislação.

Outra novidade é a permissão para que o locatário utilize até 30% do saldo do FGTS como garantia em contratos de aluguel, o que pode desburocratizar a aprovação de crédito e reduzir a exigência de fiadores. O economista da Fipe, José Augusto Viana, ouvido pela reportagem, avalia que a medida pode aumentar a oferta de imóveis para locação em até 15% nos próximos dois anos, ao reduzir o risco percebido pelos proprietários.

A proposta também estabelece prazos mínimos de aviso prévio de 90 dias para o encerramento unilateral do contrato pelo locador, com multa limitada a 3% do valor anual do aluguel. Atualmente, a rescisão sem justa causa permite multa de até 10% do valor total do contrato. Especialistas do Secovi-SP afirmam que a mudança deve dar mais segurança ao inquilino, mas alertam para possível aumento dos preços iniciais de locação, já que o risco é repassado ao início do contrato.

A tramitação acelerada — o projeto foi apresentado em março deste ano e aprovado em menos de cinco meses — reflete o apelo popular em ano eleitoral. O relator, deputado Marcelo Andrade (PSD-SP), destacou em plenário que a proposta busca "equilibrar as relações entre locador e locatário" e que o texto final incorporou sugestões de associações de moradores e imobiliárias. O Senado deve analisar a matéria no próximo mês, e a expectativa é que a sanção presidencial ocorra ainda em 2026.

Para quem está alugando ou pensa em alugar, a dica é acompanhar a tramitação e, se o projeto virar lei, revisar contratos em andamento. A nova regra pode ser aplicada imediatamente aos contratos assinados após a publicação, mas para os demais, valem as condições atuais até o próximo aniversário do contrato. Segundo o Banco Central, a redução do IGP-M para IPCA pode injetar até R$ 3 bilhões na economia até o fim do ano, ao liberar renda das famílias.

A aprovação é vista como uma vitória do governo, que vinha pressionando o Congresso por uma atualização do marco legal do aluguel desde o início do ano. Na prática, a nova lei pode se tornar uma das principais bandeiras da campanha à reeleição. Mas, como alertam analistas do mercado imobiliário, o efeito final dependerá da regulamentação e da adesão do mercado, que ainda resiste a mudanças que reduzam a rentabilidade dos imóveis alugados.