Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que podem encarecer seu aluguel em 2026

Nesta semana, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto que reforma a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), com mudanças que prometem impactar diretamente locadores e inquilinos. Entre as alterações mais debatidas, a nova regra permite o reajuste anual por índice definido livremente entre as partes, desde que não ultrapasse o IPCA acumulado em 24 meses. A medida, que segue para sanção presidencial, visa dar mais flexibilidade ao mercado, mas especialistas alertam para possíveis distorções.

De acordo com levantamento do Secovi-SP de julho, o valor médio do aluguel em São Paulo subiu 12,4% nos últimos 12 meses, impulsionado pela alta dos juros. Com a nova lei, contratos com reajuste por IGP-M poderão ser renegociados, desde que haja acordo mútuo. "A ideia é reduzir conflitos, mas sem limites claros, o pequeno locatário pode ficar refém de índices menos transparentes", afirma Carla Nunes, advogada especialista em direito imobiliário.

Outra mudança relevante é a ampliação do prazo mínimo de locação residencial de 30 para 36 meses, exceto para imóveis de até R$ 3.500 mensais. Para esses, o prazo mínimo cai para 12 meses. A proposta, segundo o relator, busca dar estabilidade aos locadores e reduzir a rotatividade, mas pode pressionar os aluguéis mais baratos, já que a oferta tende a diminuir com contratos mais longos.

A nova legislação também cria a figura da "garantia flexível", que permite combinar caução, fiança e seguro-fiança em um mesmo contrato. Dados do Banco Central mostram que, no segundo trimestre de 2026, o crédito imobiliário cresceu 18% em relação ao mesmo período do ano passado, impulsionado pelo programa Casa da Gente. A expectativa é que a flexibilização das garantias facilite o acesso ao aluguel para jovens e profissionais autônomos, que hoje enfrentam dificuldades para apresentar fiadores.

Por outro lado, críticos apontam que a ausência de um índice único de reajuste pode gerar assimetria de informação. A Associação Brasileira de Locadores (ABL) calcula que, em 2025, 23% das ações judiciais envolvendo aluguel foram causadas por discordâncias sobre índices. Com a nova lei, a tendência é que essas disputas diminuam, desde que os contratos sejam claros. "O papel do corretor será fundamental para orientar ambas as partes", afirma o presidente da ABL, Marcos Tavares.

Para quem está negociando aluguel neste momento, a orientação é ler atentamente as cláusulas de reajuste e buscar aconselhamento profissional. A lei deve entrar em vigor 90 dias após a sanção, prevista para setembro. Até lá, contratos antigos permanecem válidos. "Quem tem contrato com IGP-M pode tentar renegociar com base no IPCA, mas a decisão final é sempre do proprietário", lembra Carla Nunes.

Em resumo, a nova lei traz mais liberdade, mas exige cautela. O locatário deve ficar atento aos índices e prazos, enquanto o locador ganha segurança com contratos mais longos. O mercado imobiliário, que já apresenta sinais de recuperação, deve absorver as mudanças sem grandes sobressaltos, desde que haja transparência nas negociações.