Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que podem derrubar o aluguel em até 15%

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (26) o projeto de lei que reforma o marco legal do inquilinato, em votação simbólica que surpreendeu o mercado. O texto, que segue para o Senado, propõe mudanças substanciais na Lei do Inquilinato (8.245/91), com impacto direto em contratos de locação em todo o Brasil.

Entre as principais alterações, está a mudança no índice de reajuste anual, que passaria a ser definido livremente pelas partes, podendo ser atrelado ao IPCA, IGP-M ou até mesmo a um índice misto. Segundo a Abrainc, isso pode reduzir a variação média dos aluguéis em até 15% nos próximos dois anos, pois elimina a rigidez do IGP-M, que historicamente pressiona os contratos em momentos de alta inflacionária.

Outra mudança relevante é a permissão do uso de seguro-fiança como garantia em até 100% do valor do contrato, desde que segurado por seguradoras autorizadas pela Susep. Isso amplia o acesso à locação para inquilinos sem fiador ou depósito caução, mas pode elevar o custo inicial. A Secovi-SP estima que a medida pode aumentar o volume de locações formais em até 20% no trimestre atual, especialmente nas capitais.

O texto também estabelece prazos mínimos de locação de 12 meses (residencial) e 36 meses (comercial), com possibilidade de rescisão antecipada mediante multa proporcional, e cria a figura da 'cláusula de tolerância', que permite ao locador reaver o imóvel com aviso prévio de 60 dias, sem multa, em caso de necessidade de uso próprio. Para especialistas do setor, a regra reduz a insegurança jurídica e pode estimular novos lançamentos imobiliários.

Durante a tramitação, o deputado relator afirmou que a reforma visa modernizar relações desgastadas pela pandemia e pela digitalização do mercado. No entanto, críticos apontam que a flexibilização do reajuste pode beneficiar locadores em regiões de alta demanda, elevando o preço inicial dos contratos. A Anbima recomenda cautela aos investidores, sugerindo revisão das projeções de renda com aluguel em fundos imobiliários.

Se aprovado no Senado sem alterações, o projeto pode entrar em vigor em até 90 dias, ainda em 2026. Inquilinos com contratos ativos devem ficar atentos às cláusulas de transição, mas a tendência é de reajustes mais suaves já no próximo ciclo. Para quem pretende alugar ou investir em imóveis, a recomendação é acompanhar a votação no Senado e ajustar as expectativas de retorno com base nos novos parâmetros.