Nova lei do inquilinato: 3 regras que mudam o aluguel em 45 dias

O Congresso Nacional aprovou e o presidente sancionou, nesta terça-feira (18/08), a nova lei do inquilinato (PL 3.298/2026), que promete reconfigurar o mercado de locação no Brasil. O texto, que entra em vigor em 45 dias, altera pontos centrais da Lei 8.245/91, como reajuste anual, multa rescisória e prazo de aviso prévio. A expectativa é que a medida impacte diretamente 22 milhões de contratos ativos no país, segundo dados do Secovi-SP.

Uma das mudanças mais aguardadas é a substituição do IGP-M como índice padrão de reajuste. A partir de outubro, os contratos novos poderão optar pelo IPCA, que acumula alta de 4,2% em 12 meses, contra 7,8% do IGP-M no mesmo período — uma diferença que, em um aluguel de R$ 2.500, representa economia de R$ 75 por mês ou R$ 900 ao ano. Para contratos vigentes, a migração será facultativa, mas o locador que optar pelo IPCA terá desconto de 2% na multa rescisória.

Outra novidade é a redução da multa para quebra de contrato. Hoje, o locatário que sai antes do prazo paga, no máximo, o equivalente a 10% do valor dos aluguéis restantes. Com a nova lei, esse teto cai para 5%, e o aviso prévio mínimo será de 45 dias, contra 30 dias atuais. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária avaliam que a medida deve aumentar a rotatividade e dar mais flexibilidade a inquilinos que mudam de cidade por trabalho ou estudo.

Para o mercado, os efeitos podem ser positivos no médio prazo. Dados da Abrainc mostram que, no primeiro semestre de 2026, o número de contratos de locação residencial cresceu 8,3% em relação ao mesmo período do ano passado, impulsionado pela alta dos juros e pela dificuldade de financiamento. Com a nova lei, a tendência é que a demanda continue firme, mas com preços mais equilibrados, já que os reajustes deixarão de ser punitivos.

No entanto, há críticas. O presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP) ponderou que a redução da multa pode desestimular a construção de imóveis para locação, especialmente em um momento em que o IPCA-Imóveis, que mede o custo de construção, subiu 5,1% no último trimestre. Já o governo argumenta que a medida protege o inquilino e estímula a formalização de contratos, já que a redução de custos tende a diminuir a inadimplência, que hoje atinge 6,4% do total.

Na prática, quem tem contrato ativo ou pretende alugar deve ficar atento aos prazos. A lei só vale para contratos firmados a partir de outubro de 2026; renovações automáticas poderão ser renegociadas com as novas regras. Para auxiliar o processo, a Secretaria Nacional de Habitação lançou um simulador online que calcula o impacto do reajuste por IPCA em cada caso. A ferramenta, disponível no site do Ministério das Cidades, já registrou 1,4 milhão de acessos em 24 horas.

Se você está pensando em alugar ou tem um imóvel locado, a recomendação dos especialistas é revisar o contrato antes da virada. "É a chance de renegociar sem medo e com números claros na mesa", avalia a advogada Mariana Tavares, do escritório Tavares & Costa, que já atendeu 300 clientes sobre o tema nesta semana. Fique atento às próximas análises do Perspectiva Imobiliária sobre os efeitos da nova lei no seu bolso.