Nova lei do inquilinato: 3 mudanças que vão pesar no bolso do locatário

O plenário da Câmara dos Deputados aprovou, na última terça-feira (18), o texto-base do projeto de lei que reforma o marco legal do aluguel no Brasil. A proposta, que agora segue para o Senado, promete alterar regras que valem há mais de 30 anos e que impactam diretamente os cerca de 18 milhões de residências alugadas no país, segundo dados do IBGE.

Entre as mudanças mais sensíveis está a nova fórmula de reajuste anual. Pelo texto aprovado, o índice de correção deixa de ser exclusivamente o IGP-M, que acumulou alta de 12,3% nos últimos 12 meses, e passa a ser composto por uma cesta de indicadores que inclui o IPCA. Na prática, o reajuste tende a ficar mais previsível, mas pode ser maior para contratos assinados em períodos de inflação alta, como o atual.

Outra alteração relevante é a redução do prazo mínimo de contrato para que o locador possa pedir o imóvel de volta sem multa. Hoje, contratos com menos de 30 meses preveem multa proporcional ao tempo restante. Com a nova lei, o prazo cai para 24 meses, mas a multa será calculada sobre o valor integral do aluguel — e não mais sobre o total do contrato —, o que pode encarecer a rescisão para quem precisa sair antes do prazo.

A terceira mudança atinge diretamente o locatário que atrasa o pagamento. A proposta aumenta a multa moratória de 10% para 20% sobre o valor devido, além de permitir que o proprietário inclua honorários advocatícios no boleto de cobrança. Segundo a Abrainc, a medida deve elevar o custo médio de um atraso de 10 dias em R$ 240 para um imóvel de R$ 2.500.

Especialistas ouvidos pela reportagem, como o advogado especialista em direito imobiliário Carlos Mendes, alertam que a nova lei pode aquecer o mercado de locação de curta temporada, que fica fora das novas regras. "A tendência é que proprietários migrem para plataformas como Airbnb, que já respondem por 8% dos anúncios ativos na cidade de São Paulo", afirma. A Secovi-SP projeta crescimento de 12% nesse segmento até dezembro.

Por outro lado, a nova lei também traz benefícios para o locatário: a exigência de fiador ou seguro-fiança para contratos de até 24 meses pode ser dispensada, se o locador concordar. Isso reduz custos de entrada, mas aumenta o risco para o proprietário, que pode repassar esse custo na forma de aluguel mais alto.

A expectativa é que o Senado vote o texto até o início de outubro, antes das eleições municipais. Se aprovado sem vetos, a lei sancionada deve entrar em vigor em 90 dias. Para quem está negociando um contrato agora, a recomendação é antecipar a assinatura para garantir as regras atuais — ou, se preferir, aguardar para negociar com base nas novas condições. O mercado acompanha de perto, e a FipeZap já registrou alta de 0,8% no preço médio dos aluguéis em agosto, reflexo das expectativas sobre a mudança.