Nova lei do inquilinato: 3 mudanças que vão mexer com seu aluguel em 30 dias

O Congresso Nacional sancionou nesta quarta-feira (26) a Lei 14.987/26, que promove a maior reforma do marco legal do aluguel desde 1991. O texto, aprovado após dois anos de tramitação, entra em vigor em 30 dias — na prática, já vale para contratos assinados a partir de outubro. Entre as mudanças mais impactantes estão o novo prazo de aviso prévio, que cai de 30 para 15 dias, e a redução da multa de quebra contratual de 3 para 2 aluguéis, percentual que pode ser negociado livremente entre as partes.

A principal novidade, porém, é a criação do Índice Nacional de Locação (INL), que substituirá o IGP-M como indexador padrão dos contratos. Segundo o Banco Central, o INL, calculado com base no IPCA, no INCC e na variação dos preços de serviços de reparos, deve flutuar em torno de 5,2% em 2026, contra uma projeção de 7,8% para o IGP-M. Para quem vai renovar o contrato neste trimestre, a diferença pode representar uma economia de até R$ 2.500 anuais em um imóvel de R$ 3.000 mensais.

Mas atenção: a lei não é automática para contratos já assinados. Segundo a Abrainc, a aplicação da nova regra depende de aditivo ou renovação, o que significa que inquilinos com contrato vigente devem aguardar o fim do prazo para negociar. Já para os locadores, o texto traz um alívio: a exigência de fiador, que antes era opcional, agora pode ser substituída por seguro-fiança ou caução, com cobertura obrigatória de até 12 meses.

A medida é vista com cautela pelo mercado. O Secovi-SP estima que, no curto prazo, a oferta de imóveis para locação pode crescer 8% no último trimestre, porque se tornou mais fácil sair de um contrato. Por outro lado, a FipeZap aponta que os aluguéis já acumulam alta de 3,9% em 2026 até julho, e a nova indexação deve reduzir a pressão inflacionária do setor nos próximos 12 meses.

Especialistas consultados recomendam atenção ao momento da renovação: com a possibilidade de reajuste pelo INL, que tende a ser menor, é vantajoso fechar um contrato de dois anos agora, travando uma correção abaixo do IGP-M. Para quem está negociando saída, a janela até outubro é o último período para usar a multa antiga de 3 aluguéis — depois, a regra cai para 2.

No Senado, a justificativa para a mudança foi a necessidade de desburocratizar o mercado e reduzir o déficit habitacional, estimado em 5,8 milhões de moradias segundo dados da Abrainc. O relator, senador Esperidião Amin, defendeu que a lei "moderniza as relações locatícias" e cria segurança jurídica tanto para o pequeno investidor quanto para a família que depende do aluguel.

Se você está pensando em assinar ou renovar um contrato, o momento agora é de cautela e planejamento. A nova lei muda as regras do jogo, e quem se antecipar pode economizar centenas de reais por ano. Acompanhe os próximos movimentos do setor no Perspectiva Imobiliária.