Nova lei do inquilinato: 12% dos contratos podem ser anulados em 60 dias

O Congresso Nacional aprovou, em julho deste ano, a nova lei do inquilinato que promete sacudir o mercado de locação em todo o país. A medida, sancionada na última semana pelo presidente, estabelece um prazo de 60 dias para que contratos em vigor sejam adaptados às novas regras. Segundo projeções do Secovi-SP, cerca de 12% dos contratos ativos no país podem conter cláusulas que agora são consideradas abusivas e passíveis de anulação.

A principal mudança está na limitação da multa rescisória: o percentual máximo, antes livremente negociado, agora é de 10% sobre o saldo de aluguéis restantes. Para o advogado especialista em direito imobiliário, Roberto Figueiredo, a medida beneficia o inquilino, mas exige atenção. "Quem assinou contrato com multa de 20% ou 30% precisa correr para renegociar antes que o prazo expire", alerta. A nova legislação também regulamenta a atualização anual dos aluguéis, que deverá seguir um índice oficial definido pelo Banco Central, atualmente o IGP-M, mas com possibilidade de revisão por outros indicadores.

Levantamento da FipeZap divulgado nesta semana mostra que o valor médio do aluguel em São Paulo subiu 8,2% nos últimos 12 meses, pressionado pela inflação de custos de manutenção. Com a nova lei, especialistas preveem que a tendência é de moderação nas revisões, já que o índice oficial ficará sujeito a um teto. "A regra dá mais previsibilidade, tanto para quem aluga quanto para quem investe em imóveis para locação", avalia a economista do Secovi-MG, Carla Souza.

Para o mercado de investimento imobiliário, o impacto é duplo. De um lado, a limitação da multa reduz a rentabilidade de contratos de curto prazo; de outro, a padronização pode atrair mais inquilinos de longo prazo, reduzindo a vacância. Dados da Abrainc mostram que a vacância em imóveis residenciais caiu para 9,1% no segundo trimestre, após um pico de 12% em 2024. "Investidores que compraram imóveis para renda precisam recalcular o retorno, considerando as novas regras", recomenda o consultor financeiro da B3, Paulo Mendes.

A nova lei também criou um cadastro nacional de locadores e locatários, que deverá estar operacional até o final do ano. A medida promete reduzir a inadimplência, que hoje atinge 14% dos contratos, segundo o SPC Brasil. O cadastro permitirá que proprietários consultem o histórico de pagamento de possíveis inquilinos, facilitando a seleção.

Se você tem um contrato de aluguel, fique atento: o prazo de 60 dias começa a contar a partir da sanção, ocorrida há 15 dias. Ou seja, restam 45 dias para adequar o contrato. Quem não fizer pode ter cláusulas anuladas judicialmente, gerando insegurança jurídica e possíveis prejuízos. Especialistas recomendam procurar um advogado ou imobiliária de confiança para revisar o documento. A expectativa é que, até o fim do ano, o mercado já opere sob as novas regras, com contratos mais equilibrados e menos conflitos.