Nova lei de zoneamento em SP derralla preços em bairros centrais após aprovação na Câmara
Aprovada nesta quarta-feira (15), a reforma do zoneamento paulistano libera prédios de até 28 andares em áreas antes restritas. Preços de terrenos na Santa Cecília e Campos Elíseos caíram até 12% em uma semana, segundo o Secovi-SP.
A Câmara Municipal de São Paulo aprovou, nesta quarta-feira (15), o novo Plano Diretor Estratégico e a Lei de Zoneamento, que entram em vigor a partir de agosto de 2026. A principal mudança é a ampliação do coeficiente de aproveitamento máximo para 4,0 em zonas antes classificadas como Zona de Ocupação Controlada (ZOC), permitindo edifícios de até 28 andares nos bairros de Santa Cecília, Campos Elíseos e parte da Barra Funda.
A decisão já impacta o mercado imobiliário. Levantamento do Secovi-SP divulgado nesta quinta-feira (16) mostra que os preços de terrenos nessas áreas caíram entre 8% e 12% na última semana, enquanto o número de anúncios de venda cresceu 34% — sinal de que proprietários antecipam a desvalorização de imóveis baixos diante da nova oferta potencial de unidades.
A prefeitura justifica a medida como forma de adensar corredores de transporte público e combater o espraiamento urbano. Dados da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) indicam que a velocidade média do trânsito nas marginais caiu 7% no primeiro semestre de 2026 em relação ao mesmo período de 2025, reforçando a necessidade de verticalização próxima ao metrô.
Por outro lado, associações de moradores e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP) criticam a falta de contrapartidas. Em nota enviada nesta sexta (17), o CAU-SP aponta que o plano não exige aumento proporcional de áreas verdes ou equipamentos públicos nos bairros afetados. A estimativa é de que 240 mil novos moradores possam ser atraídos para a região até 2030 sem garantia de novas creches ou hospitais.
Para o investidor imobiliário, a janela de oportunidade pode estar na compra de terrenos subavaliados antes da alta de preços que deve ocorrer após a regulamentação final. A Abrainc, em relatório de julho, projeta que o valor do metro quadrado nessas zonas pode saltar 15% a 20% até o fim de 2027, puxado pela demanda de incorporadoras de médio porte.
Apesar da queda imediata, especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária alertam para o risco de bolha localizada se a oferta de novos empreendimentos superar a demanda real. O índice FipeZap de junho mostra que os preços de apartamentos usados na região central já acumulam alta de 4,3% no trimestre, bem acima da inflação de 2,1% no período (IPCA-15).
Na prática, a nova lei representa uma aposta ousada da gestão municipal em verticalizar a cidade. Cabe ao investidor acompanhar de perto as próximas audiências públicas e os estudos de impacto de vizinhança que cada novo projeto terá que apresentar a partir de outubro.
