MCMV 2026: nova faixa de R$ 600 mil e juros de 4,5% já valem; quem entra e quem perde

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) ganhou nesta semana sua maior revisão desde a retomada do programa em 2023. O Ministério das Cidades publicou na quinta-feira (17) a Instrução Normativa 92/2026, que eleva de R$ 500 mil para R$ 600 mil o teto do imóvel na Faixa 3 nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. A medida vale para contratos assinados a partir de 1º de outubro e deve injetar cerca de R$ 14 bilhões em novas operações até o fim de 2027, segundo estimativa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

A novidade mais aguardada, no entanto, é a criação da Faixa 2.5, uma camada intermediária para famílias com renda entre R$ 6 mil e R$ 8,5 mil mensais. Essa faixa terá juros de 4,5% ao ano — abaixo dos 7,66% praticados no mercado livre pelo crédito imobiliário tradicional — e prazo de até 420 meses. Na prática, um financiamento de R$ 320 mil em 35 anos sai por parcelas iniciais de aproximadamente R$ 1.530, contra R$ 2.210 no crédito convencional. A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil já sinalizaram que começarão a operar a nova faixa em 5 de outubro, com análise de crédito simplificada.

O setor comemorou, mas com ressalvas. A Abrainc calcula que a medida pode destravar 180 mil unidades paradas em estoque, especialmente nas faixas de 50 a 70 metros quadrados nas periferias das capitais. Já o Secovi-SP alerta para o risco de pressão de custos: as construtoras terão de assumir contrapartidas, como preço máximo por metro quadrado e padrão mínimo de acabamento, para que os empreendimentos sejam enquadrados. "O governo quer evitar o que aconteceu em ciclos anteriores, quando o teto subiu e o preço do metro quadrado subiu junto, anulando o ganho real", explica Fernando Guedes, economista da entidade.

O financiamento com FGTS também mudou. A partir de 1º de novembro, o uso do Fundo de Garantia como entrada será permitido em até 100% do valor de avaliação do imóvel, e não mais limitado a 80%. A mudança interessa diretamente a quem tem saldo acumulado e quer reduzir o valor financiado. Pela simulação da Caixa, um comprador com R$ 90 mil no FGTS que financiava R$ 410 mil passa a financiar R$ 320 mil, economizando R$ 780 por mês na parcela inicial e quase R$ 190 mil em juros ao longo do contrato.

O crédito imobiliário como um todo sentiu o movimento. Segundo dados do Banco Central divulgados nesta segunda-feira (21), a carteira de financiamento habitacional cresceu 11,3% em agosto na comparação anual, o maior ritmo desde março de 2025. A taxa média de juros do crédito com recursos da poupança recuou para 10,42% ao ano — a menor desde o início da série histórica, em 2013 —, reflexo da Selic a 9,25% e da concorrência entre bancos públicos e privados. O Itaú e o Bradesco já anunciaram linhas próprias com taxas a partir de 9,8% para clientes com relacionamento.

Para o comprador, o recado é claro: quem se encaixa na nova Faixa 2.5 e tem FGTS acumulado deve fazer as contas antes de outubro, quando os bancos começam a operar as linhas. A dica é simular o financiamento em pelo menos três instituições e verificar se o imóvel escolhido tem o selo de enquadramento no MCMV — sem ele, o comprador perde o direito à taxa subsidiada. O prazo para contratar com as regras atuais termina em 30 de setembro. Depois disso, só pelas novas condições, que são melhores para a maioria, mas exigem documentação atualizada e comprovação de renda dos últimos seis meses.