Zoneamento de SP: 12 bairros congelados até 2028 e o metro quadrado pode cair 15%

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou em primeira votação, na noite da última quinta-feira (17), o projeto de revisão pontual do zoneamento que congela o potencial construtivo de 12 bairros da cidade até dezembro de 2028. Batizado de PL 214/2026, o texto recebeu 34 votos favoráveis e 21 contrários e atinge diretamente regiões como Vila Mariana, Pinheiros, Moema, Itaim Bibi, Tatuapé, Santana e Lapa, além de trechos de Santo Amaro, Saúde, Cambuci, Butantã e Perdizes. Na prática, terrenos nessas áreas ficam impedidos de receber novos empreendimentos de médio e alto padrão, ainda que estejam dentro dos eixos de transporte previstos no Plano Diretor.

O texto nasceu de uma articulação entre associações de moradores e uma ala do Legislativo que cobrava, desde 2025, mais contrapartidas para a verticalização. Segundo a justificativa protocolada, o congelamento abre espaço para a revisão do novo Plano Diretor, que deve ir a debate público em março de 2027. A prefeitura estima que a medida preserve cerca de 280 mil moradores de um adensamento acelerado, enquanto o sindicato da construção civil (Sinduscon-SP) calcula que 74 lançamentos já licenciados, somando R$ 34 bilhões em VGV (valor geral de vendas), fiquem travados nos próximos 24 meses.

O impacto no bolso do investidor aparece em duas frentes. A primeira é a escassez: com menos oferta nova nesses bairros, o metro quadrado de revenda tende a subir, não a cair — ao contrário do que sugere o título de parte da cobertura. A segunda é a trava de liquidez: quem comprou terreno ou apartamento na planta contando com a valorização do potencial construtivo pode ver o ativo encalhado. Dados do FipeZap de agosto mostram que o metro quadrado médio de São Paulo fechou o mês a R$ 11.480, alta de 6,1% em 12 meses, mas bairros como Vila Mariana e Pinheiros vinham subindo 9,8% e 8,4% na mesma base — justamente os que entram no congelamento.

Na avaliação da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), a medida é um "sinal trocado" para o capital estrangeiro. "O investidor institucional lê congelamento de zoneamento como risco regulatório e migra para outras capitais", diz a nota técnica divulgada nesta segunda-feira (21). O Secovi-SP, por sua vez, pondera que o efeito imediato deve ser de alta nos preços de imóveis prontos nas regiões afetadas, já que a oferta futura encolhe.

O mercado secundário já reage. Corretores ouvidos pela reportagem relatam procura atípica por apartamentos usados na Vila Mariana e no Itaim Bibi nas últimas 72 horas, com propostas até 7% acima do valor de anúncio. "Quem quer morar nesses bairros e não quer esperar 2028 está antecipando a compra", resume a diretora de uma imobiliária com 14 lojas na zona oeste. Para quem investe em renda, a leitura é de janela curta: aluguéis nessas áreas podem subir acima da inflação já no primeiro trimestre de 2027.

O texto ainda precisa de segunda votação, prevista para 6 de outubro, e de sanção do prefeito — que sinalizou apoio, mas promete vetos pontuais. Emendas que flexibilizam o congelamento para imóveis de interesse social e unidades do Minha Casa Minha Vida já foram protocoladas. A recomendação para o investidor é clara: revise a exposição a esses 12 bairros, priorize contratos com carência longa e acompanhe a votação em segundo turno, porque o que está em jogo não é só o skyline de São Paulo — é o preço do metro quadrado que você vai pagar (ou receber) nos próximos dois anos.