Nova lei do aluguel: quem paga R$ 1.200 pode economizar R$ 340 por mês

A Câmara dos Deputados aprovou nesta semana, por 312 votos a 148, o texto-base do Projeto de Lei 2.847/2026, que redesenha o marco legal do inquilinato no Brasil. A proposta, que segue para votação no Senado, cria um índice oficial de reajuste para contratos de locação — o Índice Nacional de Locação Residencial (INLR), calculado pelo Banco Central — e estabelece um teto de comprometimento de renda: o aluguel não poderá ultrapassar 25% do orçamento familiar do inquilino em novas locações. Para quem paga hoje R$ 1.200 de aluguel, a economia estimada com a mudança pode chegar a R$ 340 por mês em contratos renegociados, segundo simulação da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

O projeto mexe em pontos sensíveis da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que completou 35 anos sem uma reforma estrutural. Entre as principais mudanças estão a obrigatoriedade de contrato digital registrado em plataforma nacional, a devolução em até 30 dias do depósito caução e a criação de um cadastro único de inadimplentes, que dará às imobiliárias acesso ao histórico de pagamento dos candidatos a inquilino. O texto também limita o reajuste anual ao menor valor entre o INLR e o IGP-M, o que, na prática, impede repasses acima da inflação em períodos de volatilidade.

O mercado reagiu de forma dividida. Para o Secovi-SP, a limitação do reajuste pode reduzir o interesse de proprietários em colocar imóveis para alugar, especialmente em regiões onde o retorno já está pressionado pela alta da Selic, que na última reunião do Copom foi mantida em 10,75% ao ano. Já a Abrainc calcula que a medida pode formalizar até 1,2 milhão de contratos informais em todo o país, ampliando a base de arrecadação e dando segurança jurídica a inquilinos e locadores.

O índice Fipezap de Locação Residencial mostrou que o aluguel subiu 8,7% nos últimos 12 meses até agosto, acima da inflação oficial de 4,9% no mesmo período. O avanço foi puxado por capitais como São Paulo (10,2%), Florianópolis (11,5%) e Goiânia (9,8%). Segundo a coordenadora do Fipezap, a criação do INLR deve trazer previsibilidade ao mercado e evitar os picos de reajuste que assustam inquilinos a cada renovação.

O relator do projeto, deputado federal, afirmou que o texto ainda pode receber ajustes no Senado, principalmente no que se refere à fiscalização do teto de 25% da renda. A proposta prevê que o descumprimento gere multa de até 10 salários mínimos para o locador e a devolução em dobro do valor cobrado acima do limite. Associações de moradores, por outro lado, cobram um mecanismo de controle de reajuste também para contratos antigos, que hoje representam 68% do total de locações no país.

Enquanto o Senado não vota, inquilinos e proprietários convivem com a incerteza. Contratos assinados antes da nova lei seguem as regras atuais, mas especialistas recomendam atenção às cláusulas de reajuste e à possibilidade de renegociação. A expectativa é que o texto seja votado pelos senadores até novembro, antes do recesso parlamentar, para entrar em vigor no primeiro trimestre de 2027. Até lá, o mercado imobiliário deve operar em compasso de espera, com corretores relatando aumento na procura por contratos mais curtos e revisões antecipadas de aluguel.