FIIs disparam com Selic a 9,25% e 3 fundos pagam 14% ao ano; veja a lista

O Comitê de Política Monetária (Copom) derrubou a Selic para 9,25% ao ano na quarta-feira passada, e o mercado de fundos imobiliários reagiu em minutos. O IFIX, principal índice do setor, subiu 2,8% só na quinta e sexta, acumulando alta de 5,4% em setembro — o melhor desempenho mensal desde janeiro de 2025. Na avaliação de analistas da XP e do BTG Pactual, a queda dos juros empurrou uma onda de recursos para FIIs: só nos últimos cinco pregões, a captação líquida somou R$ 1,7 bilhão, segundo dados preliminares da Anbima.

O destaque ficou com os fundos de papel, que investem em CRIs atrelados ao IPCA ou ao CDI. Com a curva de juros futuros cedendo, títulos antigos ganharam valor de mercado de imediato. O BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) rende 13,8% ao ano, isento de imposto de renda para pessoa física, enquanto o Mauá Capital Recebíveis (MCHF11) paga 14,2% e o Rio Bravo Crédito (RBRI11) entrega 12,9%. Para efeito de comparação, a poupança hoje remunera 6,17% mais TR, e o Tesouro IPCA+ 2035 paga 5,9% real — os FIIs de papel oferecem prêmio de 7 a 8 pontos percentuais sobre o CDI.

A segunda frente de alta veio dos fundos de logística. O movimento de e-commerce segue aquecido: a Abrainc estima que a demanda por galpões logísticos cresceu 18% no terceiro trimestre de 2026, puxada por centros de distribuição no interior de São Paulo e em Minas Gerais. O Bresco Logística (BRCO11) e o XP Log (XPLG11) acumulam valorização de 9,1% e 7,6% em setembro, respectivamente, e negociam com desconto de 12% ante o valor patrimonial. A vacância média do setor caiu para 7,3%, o menor nível em quatro anos, segundo a consultoria JLL.

Nem tudo é festa. Os fundos de tijolo voltados a lajes corporativas ainda patinam. O índice que mede escritórios em São Paulo registrou queda de 1,2% no mês, pressionado pela entrega de 280 mil metros quadrados de novos prédios na Faria Lima e na Berrini até dezembro. Fundos como o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11) e o FII Vila Olímpia (FVPQ11) seguem com vacância acima de 20% e veem o investidor migrar para ativos mais previsíveis. A recomendação de casas como a Genial é reduzir exposição a esse segmento até que a taxa de ocupação volte a 85%.

O que explica o apetite renovado? A combinação de juros em queda, inflação controlada em 4,1% no acumulado de 12 meses e um estoque de CRIs recorde de R$ 412 bilhões, segundo a B3, criou um ambiente raro para renda passiva. O Secovi-SP aponta que a emissão de novos FIIs neste trimestre já supera R$ 9,8 bilhões, quase o dobro do mesmo período de 2025. Para o investidor pessoa física, a isenção de IR sobre os rendimentos mensais segue sendo o principal atrativo — desde que respeitados os critérios da Lei 14.754, que exige fundos com no mínimo 100 cotistas e negociação em bolsa.

Ainda assim, especialistas alertam para armadilhas. Muitos fundos de papel embutem risco de crédito de incorporadoras médias, e a queda da Selic pode reduzir a rentabilidade dos CRIs pós-fixados nos próximos meses. A dica é olhar a duration da carteira e a qualidade dos devedores. "O investidor que entrou só pelo dividend yield pode se decepcionar lá na frente", afirma Fernando Siqueira, analista da Guide Investimentos. Para quem busca equilíbrio, a aposta é diversificar entre logística, papel e fundos de infraestrutura, que devem ganhar tração com o novo pacote de concessões previsto para outubro.

Com o Copom sinalizando mais dois cortes até dezembro, o consenso é que o IFIX pode testar os 3.600 pontos — alta de 8% sobre o nível atual. O momento favorece quem tem estômago para volatilidade e paciência para receber dividendos mensais. A pergunta que fica é se o fluxo de entrada se sustenta quando a Selic se aproximar de 8%. Por ora, os números de setembro mostram que a renda passiva voltou a ser palavra de ordem entre os investidores brasileiros.