MCMV 2026: 3 mudanças no crédito que aumentam seu custo em R$ 200/mês

O governo federal anunciou nesta semana a mais recente atualização do Minha Casa, Minha Vida, com mudanças que impactam diretamente o bolso de quem planeja comprar um imóvel nos próximos meses. As alterações, publicadas em portaria no Diário Oficial, ajustam as faixas de renda, os subsídios e as taxas de juros para novos contratos. Segundo a Abrainc, o impacto médio para famílias na Faixa 2 pode chegar a R$ 200 a mais por mês na prestação, dependendo do valor do imóvel e da localização.

A principal novidade é a redução do subsídio máximo para famílias com renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil, que caiu de R$ 55 mil para R$ 47 mil. Com isso, quem dependia desse recurso para diminuir a entrada ou as parcelas terá que desembolsar mais. Em contrapartida, o governo ampliou o teto do programa para imóveis de até R$ 350 mil em capitais, o que abre espaço para uma faixa maior de compradores, mas com menos ajuda direta. A Caixa Econômica Federal, principal agente do programa, confirmou que os novos valores começam a valer já neste mês.

Outra mudança relevante está na atualização das regras de financiamento com recursos do FGTS. A partir de agora, o uso do fundo para amortização ou quitação de imóveis na planta fica restrito a empreendimentos com estágio de obras superior a 30%. A medida, segundo o Banco Central, visa reduzir o risco de calote em incorporações inacabadas, mas na prática reduz a liquidez de quem comprou na planta nos últimos anos. Especialistas ouvidos pela reportagem estimam que cerca de 15% das vendas de imóveis novos no segundo trimestre de 2026 podem ter sido afetadas.

O último Copom, realizado na semana passada, manteve a Selic em 12,75% ao ano, encerrando um ciclo de cortes que vinha ajudando o setor. Embora a decisão tenha sido amplamente esperada, o comunicado trouxe um tom mais cauteloso para os próximos meses, o que deve segurar as taxas dos financiamentos imobiliários em patamares elevados. Para se ter uma ideia, a taxa média do crédito imobiliário com recursos da poupança ficou em 10,9% ao ano em julho, segundo a Abecip, ainda longe dos níveis de 2024, quando oscilou entre 9,5% e 10%.

No trimestre atual, a FipeZap registrou alta de 0,8% no preço médio dos imóveis em 50 cidades, puxada por capitais como São Paulo e Recife. Mas, com o crédito mais caro e as novas regras do MCMV, a tendência é de desaceleração na velocidade de venda. A Secovi-SP já observa um aumento de 20% no número de distratos (desistências) em comparação com o mesmo período de 2025, o que acende um alerta para o mercado.

Para quem está pensando em comprar, a orientação dos especialistas é simular as condições com a Caixa e também com bancos privados, já que as taxas variam significativamente. Além disso, é preciso atenção ao cronograma de obras no caso de imóveis na planta, pois a nova regra do FGTS pode impedir o uso do fundo em etapas iniciais. O momento exige planejamento: com juros estáveis e subsídios menores, o comprador precisa reavaliar o valor da entrada e o prazo do financiamento para não comprometer o orçamento.

A expectativa do setor é que o governo detalhe nos próximos dias um pacote de estímulo à construção civil, com linhas de crédito específicas para a classe média. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) já sinalizou que vai cobrar do Ministério das Cidades medidas para compensar a redução dos subsídios. Até lá, quem está no mercado deve se preparar para um cenário de crédito mais seletivo e custos mais altos, mas ainda com oportunidades para quem negocia bem e aproveita as janelas de lançamentos.