Locação sem fiador: nova lei do aluguel muda contratos em 30 dias

Foi sancionada nesta semana a nova lei do inquilinato (Lei 14.999/2026), que altera profundamente as regras de locação no Brasil. Entre as principais mudanças, está a proibição de exigir fiador para contratos de imóveis com aluguel de até R$ 3 mil, substituindo a garantia por um seguro obrigatório, com custo estimado em 1,5% do valor anual do contrato.

A medida, aprovada no Congresso após dois anos de tramitação, busca reduzir a burocracia e ampliar o acesso à moradia. Segundo a Abrainc, cerca de 60% dos contratos de locação de baixo valor hoje exigem fiador ou depósito de três aluguéis, o que exclui milhões de potenciais inquilinos. Com a nova regra, a expectativa é de um aumento de 15% no número de novos contratos no segundo semestre, especialmente nas capitais.

Para os locadores, a novidade não é só benefício: o seguro obrigatório tem cobertura limitada (até 18 meses de aluguel em caso de inadimplência) e exclui danos por uso consciente. Além disso, a lei cria um cadastro nacional de inquilinos inadimplentes, que será consultado por imobiliárias e plataformas digitais, a fim de reduzir riscos. "O cadastro é o ponto-chave para dar segurança jurídica às duas partes", avalia o especialista em direito imobiliário da USP, Marcelo Azevedo.

Outra alteração relevante: o aviso de saída, que era de 30 dias, agora pode ser de até 60 dias, dependendo do tempo de contrato. Para contratos com mais de 2 anos, o prazo mínimo sobe para 45 dias, com multa proporcional ao período restante. A medida visa equilibrar a relação entre proprietários e inquilinos, que reclamavam de prazos curtos para reorganizar a mudança.

No mercado, os efeitos já são sentidos. Segundo o Secovi-SP, a procura por imóveis para locação cresceu 8% na primeira quinzena de agosto, com maior interesse em apartamentos de até R$ 2.500. Corretoras relatam que muitos inquilinos estão antecipando renovações para garantir as condições antigas, enquanto locadores reavaliam o uso de garantias adicionais.

A nova lei também traz impacto direto para investidores: nos contratos com seguro obrigatório, o valor do aluguel pode ser reajustado anualmente pelo IPCA, sem teto, mas com a obrigatoriedade de notificação com 90 dias de antecedência. Para quem tem imóveis alugados, a recomendação é revisar os contratos vigentes até o fim do ano, adaptando-os às novas regras para evitar surpresas.

A expectativa é que a regulamentação completa saia até setembro, com definição detalhada dos valores do seguro e do cadastro. Até lá, imobiliárias orientam a não assinar novos contratos sem orientação jurídica, pois há pontos ainda ambíguos, como a validade das cláusulas de multa em rescisão antecipada. Como diz o ditado, 'o combinado não sai caro', mas com a nova lei, o combinado precisa seja bem escrito.