Lisboa, Miami, Dubai, Tóquio: 4 cidades, 1 bolha imobiliária em 2026

Nesta semana, o Fórum Econômico Mundial divulgou um levantamento que acendeu o alerta de investidores globais: quatro das principais cidades para investimento imobiliário — Lisboa, Miami, Dubai e Tóquio — registraram altas de preço acima de 30% no acumulado de 12 meses até junho de 2026. O dado, que combina índices da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) com relatórios de bancos centrais locais, aponta para um movimento sincronizado que já é chamado por analistas de 'superciclo de preços'. Em Lisboa, o preço médio do metro quadrado na zona histórica ultrapassou os 9.500 euros, uma alta de 34% em relação ao mesmo período de 2025. Em Miami, o preço médio de condomínios de luxo em Brickell e Miami Beach subiu 27%, puxado pela demanda de fundos soberanos do Oriente Médio, segundo relatório da Knight Frank divulgado neste trimestre. Dubai, por sua vez, assistiu a uma corrida por imóveis de alto padrão nos distritos de Palm Jumeirah e Downtown, com preços saltando 38% em 12 meses, o maior avanço entre as quatro cidades, conforme dados do Dubai Land Department, que nesta semana anunciou novas facilidades de visto para investidores.

O que explica essa sincronia? Para o economista-chefe de uma grande gestora brasileira, ouvido nesta semana pela Perspectiva Imobiliária, três fatores estão por trás: a liquidez global ainda abundante, a queda de juros nos países desenvolvidos e a busca por ativos reais como proteção contra a inflação. 'O capital está migrando para cidades com forte governança e alta liquidez, mas isso cria o risco de preços descolados da renda local', afirmou ele, que pediu anonimato. No caso de Tóquio, o yen fraco em relação ao dólar tornou os imóveis japoneses baratos para estrangeiros, mas a renda local não acompanhou a alta de 22% nos preços dos apartamentos em Shibuya e Minato, segundo o Índice de Preços de Imóveis do Japão, divulgado em julho.

O cenário não é homogêneo. Enquanto Miami e Tóquio apresentam fundamentos mais sólidos, com crescimento de empregos e infraestrutura, Lisboa e Dubai mostram sinais de bolha. Em Lisboa, o rendimento médio de aluguel caiu para 3,2%, abaixo da média europeia, segundo a Confidencial Imobiliário. Em Dubai, o aluguel médio anual subiu 18% em um ano, mas a taxa de vacância em torres recém-construídas chegou a 12%, segundo o banco central dos Emirados. A coisa ficou mais tensa no último mês: o governo de Dubai anunciou uma taxa extra de 2% para investidores estrangeiros que comprarem mais de três unidades, uma tentativa de conter a especulação. Para o investidor brasileiro, o momento exige cautela. 'Quem está pensando em comprar em Lisboa ou Dubai agora precisa ter horizonte de mais de dez anos e fôlego para esperar a correção', recomenda um analista de mercado internacional da B3, em entrevista publicada nesta semana.

No Brasil, o efeito é indireto. A alta dessas cidades tem atraído capital que poderia vir para o mercado brasileiro, explica um estudo da Abrainc divulgado nesta segunda-feira (10). 'Enquanto as condições globais favorecerem essas praças, o dinheiro estrangeiro vai demorar a voltar para o Brasil', diz estudo, que também aponta que a renda fixa brasileira, com Selic em 11,75% ao ano, ainda é o principal atrativo para o investidor local. No primeiro semestre de 2026, o fluxo de capital estrangeiro para imóveis no Brasil caiu 14% em relação ao mesmo período de 2025, segundo o Banco Central. Mas a leitura não é de derrota: para quem quer diversificar, a conclusão é que o metro quadrado em São Paulo e Rio ainda é subvalorizado frente a essas cidades globais, com potencial de alta quando o ciclo virar.

A pergunta que fica é: qual será a primeira a estourar? Para os analistas ouvidos nesta semana, Dubai é a mais vulnerável, seguida por Lisboa. 'Dubai já viveu uma crise em 2009 e o padrão se repete: excesso de oferta, dependência de capital estrangeiro e políticas que mudam de uma hora para outra', disse um especialista em imóveis do HSBC em teleconferência nesta quinta-feira (13). Em contrapartida, Tóquio, apesar do risco cambial, tem um mercado interno forte e uma demografia que, embora envelhecendo, ainda atrai trabalhadores para a capital. Miami se beneficia da migração de empresas dos EUA e da América Latina, mas pode sofrer um impacto severo se a taxa de juros americana subir novamente no próximo ano, como sinalizou o Federal Reserve em sua última ata, divulgada no fim de julho.

Na prática, para o investidor que quer aproveitar o momento sem se queimar, a recomendação dos especialistas é buscar ativos com yield real (retorno descontado da inflação) acima de 5%, o que hoje só é encontrado em Tóquio e, pontualmente, em Miami. Em Lisboa, o preço já incorpora anos de valorização, e em Dubai, o risco regulatório é alto. No Brasil, a dica é esperar a próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), marcada para setembro, que pode sinalizar uma queda da Selic e realinhar a atratividade dos fundos imobiliários. Enquanto isso, o investidor global precisa escolher entre correr atrás do boom ou preparar o caixa para a crise — porque, neste ciclo, as duas coisas estão na mesma moeda.